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法律观察:2009年商品房开发与销售新规/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 10:48:36  浏览:8208   来源:法律资料网
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法律观察:2009年商品房开发与销售新规

陈召利


  2009年,对于房地产市场可谓是相当不平凡的一年,从年初的冷冷清清,到如今的如火如荼,仿佛经历了一次过山车。房地产市场的快速回暖,让房地产开发企业又一次兴奋起来。但是,与此同时,国家和地方在房地产开发与销售方面又出台不少新规,房地产开发企业对此应当予以充分重视。



新规一:严格限制商品住宅用地的出让面积



  为贯彻落实《国务院关于批转发展改革委等部门关于抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展若干意见的通知》(国发〔2009〕38号),进一步增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性,严格土地供应政策,抑制部分行业产能过剩和重复建设,促进产业结构调整和节约集约利用土地,依据国家有关产业政策,我部在国土资源部和国家发展改革委共同发布的《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》的基础上,国土资源部于2009年11月10日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,规定商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准:小城市(镇)7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷。



  规定单块土地出让面积的上限除不仅能够在一定程度上防范房地产开发企业利用雄厚资金拿地垄断,客观上还有利于避免滋生房地产开发企业囤地问题。按照国内目前的房地产开发模式,当单块房地产用地面积过大时,房地产开发企业一般会将其分期开发,一年只开发几分之一,这样就导致整个开发周期可能会长达数年,这客观上造成了“囤地”的可能。



新规二:严格规范商品房预售行为



  江苏省住房与城乡建设厅于2009年10月12日下发《关于进一步规范商品房预(销)售行为的通知》(苏建函房〔2009〕669号),进一步加强商品房预售管理、规范商品房预(销)售行为,制止开发商的捂盘、囤房行为。主要包括以下内容:



  (一)房地产开发企业预售商品房,原则上应当以项目为单位申请预售许可,不得分层、分单元申请预售许可;对开发建设规模较大、实行分期开发和分期交付的商品房项目,可按照分期开发的规模申请预售许可。



  (二)房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售,不得以各种借口分批、分次销售,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得进行虚假交易、炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购(包括认定、登记、选号等)的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。



  (三)房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示。现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致。开发企业预售商品房后必须通过商品房预(销)售合同网上备案系统进行即时备案,并及时修改现场楼盘表中的相关信息。取得商品房预售许可证后的在售商品房项目,如因规划等发生变更使申请预售许可时的相关内容和预售方案发生变化,房地产开发企业应持相关变更文件,及时到原商品房预售许可管理部门办理变更登记手续。商品房预售许可管理部门应根据有关部门批准的变更文件办理预售许可变更登记手续,并及时更新网上公示内容。



新规三:新建12层以下住宅等应当统一设计、安装太阳能热水系统



  为了从源头上防止和遏制边建设高能耗建筑、边进行建筑节能改造现象,江苏省人民政府于2009年11月4日发布了《江苏省建筑节能管理办法》,自2009年12月1日起施行。该办法明确规定,新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及十二层以下住宅,应当按照规定统一设计、安装太阳能热水系统。



  该办法完善了建筑节能全过程监管制度,在项目可行性研究、规划许可、设计、施工图审查、施工、监理、工程验收、商品房销售等阶段,都提出了明确的节能要求。国家机关办公建筑和大型公共建筑新建、改建、扩建项目的可行性研究报告,应当载明有关建筑能耗指标、节能技术措施等建筑节能的要求,并按照规定编制节能专章。可行性研究报告不符合建筑节能要求的,有关部门不得批准。建设单位不得要求设计单位、施工单位、监理单位降低建筑节能标准进行设计、施工、监理,不得擅自变更施工图节能设计内容。建设工程中使用的建筑材料、产品和设备,应当符合建筑节能标准和施工图设计文件要求。建设单位应当委托工程质量检测机构,对进入施工现场的节能材料和产品,按照有关法律、法规和工程建设强制性标准,开展见证取样检测。在建工程的建筑节能措施应当作为施工现场公示信息之一,在施工现场出入口等显著位置予以公示。房地产开发企业销售商品房时,应当向购买人明示所售商品房的能耗指标、节能措施、保护要求、保温工程保修期等信息,并在商品房买卖合同、质量保证书和使用说明书中载明,对其真实性、准确性负责。
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北京市财政局关于印发社区医疗服务经费管理办法的通知

北京市财政局


北京市财政局关于印发社区医疗服务经费管理办法的通知
北京市财政局




市卫生局、各区县财政局:
为加强我市社区医疗服务经费的管理,提高经费使用效益,推动我市社区医疗服务工作的发展,现将《社区医疗服务经费管理办法》发给你们,请遵照执行。

附:社区医疗服务经费管理办法
第一条 为实现城市居民达到2000年人人享有卫生保健的目标,尽快建立和完善我市社区医疗卫生服务网络,加强社区医疗服务经费管理,规范支出,提高资金使用效益,保证社区医疗服务工作正常、健康发展,特制定本办法。
第二条 各区县要高度重视社区卫生服务工作,将社区卫生服务列为当地社会与经济发展的重要组成部分,纳入到整个社区服务规划中去。社区医疗服务要以方便群众、为群众服务为宗旨,提供医疗、预防、保健、康复、咨询等多样性服务。
第三条 本办法适用范围包括:各区(县)卫生局、街道办事处、各医疗机构、经有关部门批准设立的由财政适当补助的社区医疗服务站(中心)。
第四条 社区医疗服务经费的来源以各社区医疗服务收入为主,各级政府补助为辅。社区医疗服务专项经费是保障开展社区医疗卫生服务工作所需的专项资金,要专款专用,统筹安排,合理使用,不得挪做它用。
第五条 社区医疗服务经费管理的基本原则:
(一)执行国家有关法律、法规和财务规章制度。
(二)保证重点,兼顾一般,提高资金使用效益。
第六条 社区医疗服务经费管理的内容:
(一)合理编制经费预算,认真填报报表和作好经费决算,对经费使用情况进行了分析,按要求及时准确地上报主管部门。
(二)加强经费管理,努力节约支出。
(三)建立健全社区医疗服务站(中心)内部经费管理制度,不断提高管理水平。
(四)加强经费使用情况的监督检查工作。
第七条 社区医疗服务经费预算,是依据国家有关规定,按照统收统支的原则,根据本社区医疗服务(中心)人员情况及社区医疗服务任务编制的年度收支计划。社区医疗服务经费预算包括:人员经费、公用经费、小型修购经费。社区医疗服务经费预算经主管预算部门审核,上报同级
财政部门审批后执行。
第八条 社区医疗服务专项经费,应按照市、区两级财政的要求,签订“专项经费使用合同书”,合同中要按项目要求写明具体使用计划、完成时间、预期效益,并按合同书中有关规定执行。
第九条 社区服务站(中心)必须依据会计核算资料和要求规定编报决算,作到数字真实、计算准确、内容完整、报送及时。
第十条 社区医疗服务经费支出的要求。
(一)严格遵守国家有关政策和财经法规等有关规定。
(二)严格执行国家规定的开支范围和开支标准。
(三)合理安排经费支出,立行节约,减少浪费。
第十一条 建立健全社区医疗服务经费监督、检查制度。各社区医疗服务站(中心)应主动配合财政、审计部门进行财务检查。



1998年2月17日

广东省企业职工劳动权益保障规定(修正)

广东省人大常委会


广东省企业职工劳动权益保障规定(修正)
广东省人大常委会


(1994年1月18日广东省第八届人民代表大会常务委员会第六次会议通过 根据1997年9月22日广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议《关于修改〈广东省企业职工权益保障规定〉的决定》修正)

规定
第一条 为保障本省企业职工的合法劳动权益,维护正常的生产秩序,促进经济发展,根据宪法、法律、法规,制定本规定。
第二条 在本省行政区域内设立的各种类型的企业和在企业中工作的职员、固定工、合同工、临时工(以下简称职工)适用本规定。
第三条 职工依法享有劳动、休息权利和获得劳动报酬、劳动保护、劳动保险权利以及法律、法规规定的其他权利。
职工合法劳动权益受法律保护。
职工应当遵守国家法律、法规,遵守劳动纪律,履行依法订立的劳动合同。
第四条 企业及其法定代表人应当依法保证职工享受合法的劳动权益,并对企业侵害职工合法权益的行为承担法律责任。
第五条 各级劳动行政管理部门负责本规定的组织实施和监督检查。公安、工商、计划生育等行政管理部门及工会,应当依法予以支持和协助。
第六条 职工的合法劳动权益受到侵害时,被侵害人有权向劳动行政管理部门和工会投诉,有权依法向人民法院起诉或者向公安机关、人民检察院控告。
第七条 企业招用职工,双方必须依法订立劳动合同。
企业招用职工三十日以上不订立劳动合同的,由劳动行政管理部门责令企业限期补订劳动合同。由于没有订立劳动合同造成职工经济损失的应当赔偿。
第八条 企业制定规章制度、劳动纪律以及订立劳动合同,不得与法律、法规相抵触。
第九条 保护职工的人身权利,不得限制职工的人身自由。严禁企业管理人员殴打、污辱、体罚职工和对职工进行搜身。企业不得以任何理由扣押职工的居民身份证、暂住证、边防证。
违反前款规定的,由公安机关对主要责任人依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚或者警告,造成职工损失的,责令其赔偿损失。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十条 企业必须执行有关劳动保护、劳动安全卫生、消防等法律、法规和规章制度,对职工进行劳动安全卫生教育和技术培训,制定意外事故应急方案,保护职工在劳动过程中的安全与健康。
劳动行政管理部门、公安消防部门应当加强对企业劳动安全卫生、消防情况的监督和检查。
违反本条第一款规定的,由劳动行政管理部门、公安消防部门依法给予行政处罚;造成职工损失的,应当赔偿损失;造成重大伤亡事故的,除赔偿外,还应依法追究直接责任人的刑事责任。
第十一条 企业提供的职工宿舍、饭堂和工场应当符合安全、卫生条件,具备必要的防火、通风、采光和水电设施。职工宿舍不得与存放有易爆、易燃物品的工场、仓库混合。工场、宿舍应当备有紧急出口,保持通道畅通。
企业违反前款规定的,由劳动行政管理部门、公安消防部门责令限期改正;严重危害职工生命安全,拒不改正的,责令停产整顿;造成职工伤亡的,应当予以赔偿,并依法追究直接责任人的刑事责任。
劳动行政管理部门、公安消防部门及其工作人员利用职权,包庇企业违反第一款规定,造成严重后果的,由其上级主管部门对直接责任人给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十二条 企业应当执行国家规定的企业职工工作时间。职工实行每周六个工作日、每个工作日八小时的制度。
第十三条 企业安排职工加班加点应当坚持自愿和不损害职工身体健康的原则。企业不得以任何理由强制和胁迫职工加班加点。职工有权拒绝违反本规定的加班加点。
班后加点一般每日不得超过一小时,因特殊原因需要延长时间的,在保障劳动者身体健康的条件下每日不得超过三小时,并每月累计不得超过三十六小时。
职工有权在加班加点后要求补休假,或者领取加班加点工资。
企业违反规定安排职工加班加点的,由劳动行政管理部门责令其改正,并由企业向职工支付应得的加班加点工资。
第十四条 企业应当明确规定每月发放职工工资的日期,并按劳动合同规定发放足额工资。
职工加班加点工资以劳动合同约定的职工本人工资标准为计算基数,法定休假日不低于其工资的300%,休息日不低于其工资的200%,其他时间不低于其工资的150%。
企业停产时,应当按照国家有关规定发放职工停工津贴。
企业违反本条规定,没有规定每月发放工资日期的,由劳动行政管理部门责令其限期改正。企业逾期或者未足额发放职工工资的,责令其补发。企业当月未发工资的,从下月第六日起,每日按欠发工资额1%赔偿职工经济损失。
第十五条 劳动合同约定的职工法定工作时间内的每月工资不得低于企业所在地的市、县人民政府规定的最低工资标准。
企业违反前款规定的,劳动行政管理部门除责令补发差额工资外,可责令其每日按欠发工资额1%赔偿职工经济损失。
第十六条 职工享有国家规定的节假日、公休假日和探亲、婚丧、计划生育等带薪假期,以及合同约定的其他假期。
企业违反前款规定的,由劳动行政管理部门责令其限期改正,不能安排补休假的,经征得职工本人同意,可以按本规定第十四条第二款规定发给职工加班工资。
第十七条 企业必须按规定参加职工养老、待业、工伤等项目的社会保险,并按规定的办法和标准,向社会保险机构缴纳各项保险费。不参加社会保险或者不按规定时限缴纳各种社会保险费的,按社会保险有关规定处罚,并限期改正。
凡未实行医疗、计划生育等社会保险的地区,企业应当为职工提供医疗、计划生育等劳动保险待遇,其标准按照国家有关规定执行。
第十八条 企业职工有依法参加和组织工会的权利。
工会可以代表职工与企业签订集体劳动合同。工会协助企业办好集体福利事业,做好劳动安全和劳动保险工作,维护职工的合法权益。
企业解雇、处分职工,工会认为不适当的,有权提出意见。企业发生侵犯职工合法劳动权益的行为时,工会有权要求企业认真处理,并向政府和有关部门反映,要求查处。
第十九条 企业对行政处罚不服的,可以在收到处罚通知之日起十五日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议,也可以直接向人民法院起诉。当事人对复议机关的复议决定不服的,可以在收到复议决定书之日起十五日内,向人民法院起诉。复议机关逾期不作出复议决定的,当
事人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院起诉。当事人期满不申请复议或者起诉,又拒绝执行的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十条 实行企业化管理的事业单位及其职工、个体工商户及其雇工参照本规定执行。
第二十一条 按照本规定处以的罚款,一律上缴国库。
第二十二条 本规定自1994年3月1日起施行。

附:广东省人民代表大会常务委员会关于修改《广东省企业职工劳动权益保障规定》的决定

(1997年9月22日广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 1997年10月16日公布施行)

决定
根据《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定,广东省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定对《广东省企业职工劳动权益保障规定》作如下修改:
一、第十三条第二款修改为:“班后加点一般每日不得超过一小时,因特殊原因需要延长时间的,在保障劳动者身体健康的条件下每日不得超过三小时,并每月累计不得超过三十六小时。”
二、第十四条第二款修改为:“职工加班加点工资以劳动合同约定的职工本人工资标准为计算基数,法定休假日不低于其工资的300%,休息日不低于其工资的200%,其他时间不低于其工资的150%。”
三、第十四条第四款修改为:“企业违反本条规定,没有规定每月发放工资日期的,由劳动行政管理部门责令其限期改正。企业逾期或者未足额发放职工工资的,责令其补发。企业当月未发工资的,从下月第六日起,每日按欠发工资额1%赔偿职工经济损失。”
四、第十五条第二款修改为:“企业违反前款规定的,劳动行政管理部门除责令补发差额工资外,可责令其每日按欠发工资额1%赔偿职工经济损失。”
本决定自公布之日起施行。
《广东省企业职工权益保障规定》根据本决定修正,在广东省人大常委会《人民之声》杂志上重新公布。



1997年10月16日