物业服务合同法律性质刍议
潘 徽 刘 颜
2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、反思”的气氛，《住宅与房地产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻，“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊相关报道全文如下：
2002年3月17日，深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满，接连引发原业主委员会被全部调整，新业主委员会强行招标，中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙，恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。
2003 年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下：
（一） 申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签
《物业管理委托合同》；
（二） 被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管
理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。
(三) 和(四) 本文略。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
深圳市恒兆基物业管理有限公司随后向法院申请执行。时至今日，作为终局裁决的该仲裁裁决并没有执行，东方半岛花园仍由深圳市北方物业管理有限公司管理，新旧物业公司也没有移交整个小区的物业管理资料，小区物业管理费拖欠情况比较严重。物业管理业界和法律人士都非常关注该案的执行，对业主委员会能否全面履行义务、如何履行义务表示关切。
6月19日，新华社受权发布国务院令第379号《物业管理条例》，将于2003年9月1日正式实施。这将是物业管理行业规范发展的新起点。 5月，由梁慧星担任课题组负责人的中国民法典立法研究课题组提交的《中国民法典草案建议稿》已经正式出版，这是从1998年初开始恢复的民法典草案编篡工作取得的阶段性成果。虽然法律不具有溯及既往效力，笔者还是愿意结合新条例和民法典草案建议稿，对物业服务合同的法律性质发表一些初浅的看法，如果能够为法律界和物业管理同行提供一些有益的参考，则幸甚。
《物业管理条例》的颁布对物业管理行业的影响是深远的。随着现代市场经
济的发展，产生了很多种新的合同类型。物业服务合同就是其中的一种。物业管理是为维持或者增加不动产及其附属设施的使用价值、维护不动产及其附属设施的使用安全和使用秩序而进行的管理活动。物业管理的权利来源归属于建筑物区分所有权。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定，为业主持续进行物业管理服务，业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同；物业服务合同的内容应当包含物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。物业服务合同的本质是反映区分所有建筑物的管理，具物权关系的民事合同，是一种特殊的服务合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，它是一种比较古老的合同类型，古巴比伦汉谟拉比法典对委托合同有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些“近似”，但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的、实质的差别，这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。
委托合同是委托代理发生的基础，民事主体通过委托扩大了活动空间和范围，适用范围相当广泛。委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。委托人之所以选定受托人为其处理事务，是以其对受托人能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的事务为基础的；受托人接受委托也是基于对委托人的了解和信任。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。《合同法》第410条明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”，这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。而在实践中，如果允许物业服务合同的任何一方随时任意地单方解除合同，对物业管理行业发展的影响将是致命的，甚至给物业管理行业带来一种灾难。试想，只要双方的“信任”有所动摇，不问客观上是否有理由，可以随时、任意地行使解除权，将是什么后果？势必造成物业管理企业短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。《物业管理条例》规定选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会行使，且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
委托合同以处理委托人事务为目的。委托合同的标的是处理事务的行为，是
典型的提供劳务合同。现代建筑新技术、楼宇科技、设备设施的智能化、网络化、专业化的发展，使物业管理向“服务集成商”转变，物业管理的管理服务将发展成为一种系统化、专业化、技术化的综合性有偿服务，并不是简单的事务。国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。技术的创新领先是物业管理行业持续发展的根本，物业管理的服务必须与现代建筑产品保持同步领先。物业管理的核心还在于满足和超越顾客不断增长的需要。专业电梯工程、专业清洗、环境园林工程等专营公司的大量涌现，使得“业主大会+物业公司+专业公司”的未来物业管理模式必将成为主流。
委托合同中受托人应对委托人尽忠实义务，必须亲自处理和报告，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。受托人以委托人名义开展活动，受托人行为的法律后果、所得收益和支出的费用在委托范围内由委托人承担和享受。物业服务合同中，物业管理公司是以自己名义从事经营管理活动，并且，由于物管企业对自己品牌的“树立”可以形成商誉，成为无形资产，享有知识产权。在一定程度上，这些知名品牌公司对小区的管理可以提升小区知名度和公众形象。物业服务合同中双方的权利义务、管理者酬金、违约责任、侵权责任都应明确规定，双方当事人各自分别承担和享有，物管企业必须获得利润才能获得生存。
但《物业管理条例》是行政法规，物业服务合同的法律性质应由上位法来明确。中国历史上实行专制体制，历代法典均属刑法，并无现代意义上的民法。编篡民法典之议，始于19世纪末。新中国成立后曾三次进行民法典编篡，均告中断。改革开放后，1998年初，起草民法典的条件已经成就。《中国民法典草案建议稿》于2002年8月全部完成，分总则、物权、债权总则、合同、侵权行为、亲属和继承共七编，八十一章，一千九百二十四条。其将“物业管理合同”单列为第五十二章，共十四条。但是笔者认为，该草案对物业管理合同的法律性质归位于委托合同是值得商榷的，对委托人和物业管理人的合同解除权的规定尤其值得物业管理界注意，引起重视。第1318条物业管理合同的定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同。”第1331条“本章没有规定的，适用委托合同的有关规定。”第1327条“委托人可以随时解除物业管理合同。”第1328条：“物业管理人不得解除物业管理合同，但合同约定的解除条件成就的除外。”①
原《合同法》直接规定了十五种有名合同，《中国民法典草案建议稿》增加到三十种。经笔者考查，除原十五种外，新增存款合同、借用合同、雇用合同、项目建设运营合同、物业管理合同、教学培训合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同、旅游合同、演出合同、出版合同、合伙合同、保证合同和独立保证合同共十五种。虽然没有出现“服务合同”的归类，但“服务”的概念已经明确。如第1349条“医疗合同是医方受患者的委托或者基于职责，为患者施行治疗、防疫、保健或者医学检查等服务的合同。”第1372条“餐饮合同是就餐人交付费用，餐饮业经营人提供餐饮服务的合同。”第1381条“住宿合同是住宿人交付费用，旅店业经营人提供住宿服务的合同。”第1396条“旅游合同是游客交付费用，旅行社提供旅游服务的合同。”②
不同类型的合同所涉及的合同内容、合同方式、合同目的都应该有着本质的差别。“任何法律上的分类均涉及两个问题：一为区别标准，一为区别实益。”③合同的不同类型划分不光要反映社会现实，准确界定交易的性质，还要通过民商法律的规定保障交易的安全、推动交易的便捷，充分保护主体的权利，符合主体权利和义务相对应的要求，从而构建法治社会。因此，笔者建议，将物业管理合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同和旅游合同归位于“服务合同”，将服务合同作为单独一章单列，按一般规定和各小类合同分节。
2002年10月22日国务院办公室就《中华人民共和国物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的。④笔者衷心希望这些成功的、有益的尝试和探索成果能够在民法典起草和编篡中得到体现，那么物业管理行业的发展才会迎来更光明的前景。
参考文献：
①②中国民法典立法研究课题组（课题组负责人 梁慧星）《中国民法典草案建议稿》，法律出版社，2003.3
③王泽鉴 《民法概要》，中国政法大学出版社，2003.2
④中新网6月20日电《政府立法彰显民智 物业管理条例采纳民意近50％》
作者单位：
潘 徽 贵州省黔南州民族职业技术学院
刘 颜 广东信通律师事务所
本文发表于《现代物业》2003年8月期
朝阳市失业保险基金市级统筹管理办法
辽宁省朝阳市人民政府
朝阳市失业保险基金市级统筹管理办法
[市政府令第9号]
《朝阳市失业保险基金市级统筹管理办法》业经2008年1月31日朝阳市第八届人民政府第69次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。
市 长 张铁民
二ＯＯ八年二月十四日
朝阳市失业保险基金市级统筹管理办法
第一条 为加强失业保险基金管理，切实保障失业人员失业期间的基本生活，根据国务院《失业保险条例》、《社会保险费征缴暂行条例》、《辽宁省失业保险条例》、《辽宁省社会保险费征缴规定》及国家和省其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 全市失业保险基金实行市级统筹。失业保险基金市级统筹坚持分级管理、自收自支、自求平衡、结余调剂的原则。
第三条 市、县（市）区劳动保障部门是本行政区域内失业保险工作的主管部门。市、县（市）区失业保险经办机构承办失业保险的具体工作。
市、县（市）区财政部门负责管理和监督失业保险基金收支计划执行情况。市财政部门负责管理市失业保险基金财政专户，委托县（市）区财政部门管理本地区失业保险基金财政专户。
市、县（市）区地税部门负责完成省、市政府下达的失业保险基金征缴计划，失业保险金的缴纳按交纳人的主要税种入库级次分级征缴，按月划 入同级失业保险基金财政专户。
第四条 市失业保险经办机构的职责：
（一）负责编制全市失业保险收支预算、决算，经市劳动保障部门、财政部门审核，报市政府批准后执行；
（二）负责市本级用人单位的失业保险参保登记、失业人员的认定和管理、失业保险待遇核定和发放；
（三）负责对全市失业保险参保、缴费和待遇发放情况备案审查和稽核，对发现的违纪违规问题按有关规定处理；
（四）负责对县（市）区失业保险经办机构的业务指导和人员培训。
第五条 县（市）区失业保险经办机构的职责：
（一）负责编制本县（市）区失业保险收支预算、决算，经同级政府批准后，于每年12月底前上报市失业保险经办机构；
（二）负责本级用人单位的失业保险参保登记、失业人员的认定和管理、失业保险待遇核定和发放，并于每月月底前将享受失业保险待遇人数和发放金额报市失业保险经办机构备案；
（三）负责社区失业保险经办人员的业务培训，建立和完善县（市）区、街道、社区三级失业人员就业服务网络，实现失业人员社会化管理。
第六条 用人单位必须到当地失业保险经办机构办理失业保险登记，参加失业保险。
用人单位必须于每月15日前向当地地税部门申报应缴纳的失业保险费数额。用人单位按本单位工资总额的2%缴纳失业保险费，职工按照本人工资的1%缴纳失业保险费。
用人单位缴费数额由地税部门核定，失业保险经办机构协助核定。失业保险缴费基数按用人单位缴纳养老保险费的缴费基数确定；用人单位未参加养老保险的，失业保险费缴费基数按用人单位职工个人实发工资确定。用人单位缴费数额核定后，地税部门下达征收缴款书。
用人单位必须在规定的期限内向地税部门缴纳失业保险费。单位职工个人应缴纳的失业保险费，由用人单位从其本人工资中代扣代缴。
地税部门按月将用人单位和职工个人的缴费明细及票据移交失业保险经办机构和财政部门，失业保险经办机构按月汇总，记清做实职工个人缴费记录。用人单位和职工个人缴费未达到核定缴费额度的，失业保险经办机构要及时向地税部门反馈，待足额缴纳后再记清做实。
第七条 符合《辽宁省失业保险条例》第14条规定条件的单位职工失业后，享受失业保险待遇。欠缴失业保险费的单位职工失业后，补足失业保险欠费后方可享受失业保险待遇，待遇标准按解除劳动关系当年标准执行。已登记参保但未缴费的单位职工失业后，不能享受失业保险待遇。
第八条 县（市）区当年征缴的失业保险费应用于当期失业保险待遇支付，以前年度欠发的失业保险金用当期支付结余、清理失业保险欠费、自筹资金等方式解决。县（市）区当年收支有结余的，上划市失业保险基金财政专户作为调剂金。
县（市）区在应收尽收的前提下，财政确有困难的，可向市劳动保障部门、财政部门提出申请，经审核批准后，在失业保险基金结余中给予适当调剂。
第九条 职业培训补贴和职业介绍补贴实行统一提取、集中管理。市财政部门以上年度全市征缴的失业保险费实际入库额为基数在市本级征缴的失业保险费中统一提取职业介绍补贴和职业培训补贴，县（市）区不得再自行提取。
市失业保险经办机构统一制定全市职业培训补贴和职业介绍补贴支出计划，经市劳动保障部门、市财政部门审核同意，报市政府批准后，列入失业保险基金支出预算，市财政部门按支出预算执行。职业培训补贴和职业介绍补贴的管理使用必须符合《辽宁省职业培训补贴和职业介绍补贴使用管理办法》（辽劳社发[2001]106号）的规定，并接受劳动保障部门、财政部门和审计部门监督。
第十条 职工个人或用人单位成建制跨市转移，失业保险关系随之转迁。失业人员跨市转移迁的，迁出地失业保险经办机构将其应享受的失业保险金转入迁入地，由迁入地失业保险经办机构按当地标准发放。需划转的失业保险待遇包括：失业保险金、医疗补助金和职业介绍、职业培训补贴。医疗补助金、职业介绍和职业培训补贴按失业人员应享受的失业保险金总额的一半计算。
第十一条 失业保险欠费的清理。用人单位当年失业保险费的清欠工作由地税部门负责；用人单位以前年度失业保险费的清欠工作由劳动保障部门负责。
第十二条 本办法由朝阳市劳动和社会保障局负责解释。
第十三条 本办法自发布之日起施行 。
