物业服务合同法律性质刍议
潘 徽 刘 颜
2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、反思”的气氛，《住宅与房地产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻，“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊相关报道全文如下：
2002年3月17日，深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满，接连引发原业主委员会被全部调整，新业主委员会强行招标，中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙，恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。
2003 年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下：
（一） 申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签
《物业管理委托合同》；
（二） 被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管
理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。
(三) 和(四) 本文略。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
深圳市恒兆基物业管理有限公司随后向法院申请执行。时至今日，作为终局裁决的该仲裁裁决并没有执行，东方半岛花园仍由深圳市北方物业管理有限公司管理，新旧物业公司也没有移交整个小区的物业管理资料，小区物业管理费拖欠情况比较严重。物业管理业界和法律人士都非常关注该案的执行，对业主委员会能否全面履行义务、如何履行义务表示关切。
6月19日，新华社受权发布国务院令第379号《物业管理条例》，将于2003年9月1日正式实施。这将是物业管理行业规范发展的新起点。 5月，由梁慧星担任课题组负责人的中国民法典立法研究课题组提交的《中国民法典草案建议稿》已经正式出版，这是从1998年初开始恢复的民法典草案编篡工作取得的阶段性成果。虽然法律不具有溯及既往效力，笔者还是愿意结合新条例和民法典草案建议稿，对物业服务合同的法律性质发表一些初浅的看法，如果能够为法律界和物业管理同行提供一些有益的参考，则幸甚。
《物业管理条例》的颁布对物业管理行业的影响是深远的。随着现代市场经
济的发展，产生了很多种新的合同类型。物业服务合同就是其中的一种。物业管理是为维持或者增加不动产及其附属设施的使用价值、维护不动产及其附属设施的使用安全和使用秩序而进行的管理活动。物业管理的权利来源归属于建筑物区分所有权。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定，为业主持续进行物业管理服务，业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同；物业服务合同的内容应当包含物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。物业服务合同的本质是反映区分所有建筑物的管理，具物权关系的民事合同，是一种特殊的服务合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，它是一种比较古老的合同类型，古巴比伦汉谟拉比法典对委托合同有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些“近似”，但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的、实质的差别，这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。
委托合同是委托代理发生的基础，民事主体通过委托扩大了活动空间和范围，适用范围相当广泛。委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。委托人之所以选定受托人为其处理事务，是以其对受托人能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的事务为基础的；受托人接受委托也是基于对委托人的了解和信任。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。《合同法》第410条明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”，这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。而在实践中，如果允许物业服务合同的任何一方随时任意地单方解除合同，对物业管理行业发展的影响将是致命的，甚至给物业管理行业带来一种灾难。试想，只要双方的“信任”有所动摇，不问客观上是否有理由，可以随时、任意地行使解除权，将是什么后果？势必造成物业管理企业短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。《物业管理条例》规定选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会行使，且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
委托合同以处理委托人事务为目的。委托合同的标的是处理事务的行为，是
典型的提供劳务合同。现代建筑新技术、楼宇科技、设备设施的智能化、网络化、专业化的发展，使物业管理向“服务集成商”转变，物业管理的管理服务将发展成为一种系统化、专业化、技术化的综合性有偿服务，并不是简单的事务。国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。技术的创新领先是物业管理行业持续发展的根本，物业管理的服务必须与现代建筑产品保持同步领先。物业管理的核心还在于满足和超越顾客不断增长的需要。专业电梯工程、专业清洗、环境园林工程等专营公司的大量涌现，使得“业主大会+物业公司+专业公司”的未来物业管理模式必将成为主流。
委托合同中受托人应对委托人尽忠实义务，必须亲自处理和报告，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。受托人以委托人名义开展活动，受托人行为的法律后果、所得收益和支出的费用在委托范围内由委托人承担和享受。物业服务合同中，物业管理公司是以自己名义从事经营管理活动，并且，由于物管企业对自己品牌的“树立”可以形成商誉，成为无形资产，享有知识产权。在一定程度上，这些知名品牌公司对小区的管理可以提升小区知名度和公众形象。物业服务合同中双方的权利义务、管理者酬金、违约责任、侵权责任都应明确规定，双方当事人各自分别承担和享有，物管企业必须获得利润才能获得生存。
但《物业管理条例》是行政法规，物业服务合同的法律性质应由上位法来明确。中国历史上实行专制体制，历代法典均属刑法，并无现代意义上的民法。编篡民法典之议，始于19世纪末。新中国成立后曾三次进行民法典编篡，均告中断。改革开放后，1998年初，起草民法典的条件已经成就。《中国民法典草案建议稿》于2002年8月全部完成，分总则、物权、债权总则、合同、侵权行为、亲属和继承共七编，八十一章，一千九百二十四条。其将“物业管理合同”单列为第五十二章，共十四条。但是笔者认为，该草案对物业管理合同的法律性质归位于委托合同是值得商榷的，对委托人和物业管理人的合同解除权的规定尤其值得物业管理界注意，引起重视。第1318条物业管理合同的定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同。”第1331条“本章没有规定的，适用委托合同的有关规定。”第1327条“委托人可以随时解除物业管理合同。”第1328条：“物业管理人不得解除物业管理合同，但合同约定的解除条件成就的除外。”①
原《合同法》直接规定了十五种有名合同，《中国民法典草案建议稿》增加到三十种。经笔者考查，除原十五种外，新增存款合同、借用合同、雇用合同、项目建设运营合同、物业管理合同、教学培训合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同、旅游合同、演出合同、出版合同、合伙合同、保证合同和独立保证合同共十五种。虽然没有出现“服务合同”的归类，但“服务”的概念已经明确。如第1349条“医疗合同是医方受患者的委托或者基于职责，为患者施行治疗、防疫、保健或者医学检查等服务的合同。”第1372条“餐饮合同是就餐人交付费用，餐饮业经营人提供餐饮服务的合同。”第1381条“住宿合同是住宿人交付费用，旅店业经营人提供住宿服务的合同。”第1396条“旅游合同是游客交付费用，旅行社提供旅游服务的合同。”②
不同类型的合同所涉及的合同内容、合同方式、合同目的都应该有着本质的差别。“任何法律上的分类均涉及两个问题：一为区别标准，一为区别实益。”③合同的不同类型划分不光要反映社会现实，准确界定交易的性质，还要通过民商法律的规定保障交易的安全、推动交易的便捷，充分保护主体的权利，符合主体权利和义务相对应的要求，从而构建法治社会。因此，笔者建议，将物业管理合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同和旅游合同归位于“服务合同”，将服务合同作为单独一章单列，按一般规定和各小类合同分节。
2002年10月22日国务院办公室就《中华人民共和国物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的。④笔者衷心希望这些成功的、有益的尝试和探索成果能够在民法典起草和编篡中得到体现，那么物业管理行业的发展才会迎来更光明的前景。
参考文献：
①②中国民法典立法研究课题组（课题组负责人 梁慧星）《中国民法典草案建议稿》，法律出版社，2003.3
③王泽鉴 《民法概要》，中国政法大学出版社，2003.2
④中新网6月20日电《政府立法彰显民智 物业管理条例采纳民意近50％》
作者单位：
潘 徽 贵州省黔南州民族职业技术学院
刘 颜 广东信通律师事务所
本文发表于《现代物业》2003年8月期
乌鲁木齐市人民教育基金征收管理办法
新疆乌鲁木齐市人民政府
乌政发[2002]49号
批转乌鲁木齐市人民教育基金征收管理办法的通知
乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区管委会，市属各委、局、办：
《乌鲁木齐市人民教育基金征收管理办法》已经市人民政府第50次常务会议研究同意，现转发给你们，请认真遵照执行。
二○○二年七月二十六日
乌鲁木齐市人民教育基金征收管理办法
第一条 为多渠道筹措教育经费，改善办学条件，提高教育质量，加速乌鲁木齐市教育事业的发展，根据《中华人民共和国教育法》及自治区人民政府《新疆维吾尔自治区人民教育基金征收管理暂行办法》，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内人民教育基金的征收管理工作。
第三条 市和区（县）人民政府分别建立由政府及教育、地方税务、工商、交通、财政、审计、计划、统计、劳动、人事、人民银行等部门负责人组成的人民教育基金征收管理委员会（以下简称征管会），负责市、区（县）两级人民教育基金的征收、管理和使用。征管会在本级政府教育行政部门设置办公室，具体负责人民教育基金征收管理工作。
地方税务局、工商局及交通局是全市人民教育基金的征收部门（以下简称代征部门）。
第四条 人民教育基金征收对象为：乌鲁木齐市辖区内的市属及自治区、中央部门、外地驻乌各国家机关、人民团体、企事业单位的职工（含固定职工、合同制职工、外商投资企业中的中方人员）、个体工商户。
第五条 下列人员由单位或个人报经代征部门审查核准后，准予免征：
（一）城镇职工月工资收入在300元以下（含300元）的；
（二）离退休人员。
第六条 机关、团体、企事业单位的职工，按其月工资总额（工资总额中除不含艰苦边远地区津贴系数外其他各项都在计算之列）的1%计征（工资总额以单位报统计部门的劳动工资统计资料为依据，由征管部门核准）。
第七条 城镇个体工商户以户为单位定额计征，月纯收入在2000元以内的，每月征收10元；月纯收入在2001到4000元的，每月征收25元；月纯收入在4000元以上的，每月征收40元。
第八条 人民教育基金的征收管理实行按区、县（含两个开发区）属地征收、全额上缴、按比例返还的原则。
第九条 机关、团体、企事业单位（含自治区、中央和外地驻乌单位）人民教育基金由各区（县）地税部门负责代征。各区（县）征收的基金入市级国库。
各单位职工应缴纳的人民教育基金由所在单位的财务部门每月发工资时代征，按季统一向所在区（县）地税部门缴纳。
第十条 个体工商户应缴纳的人民教育基金由各区（县）工商部门定期定额代征，征收金额全部缴至各区（县）并全额返还各区（县）留用。
各类出租车、私营客货车司机应缴纳的人民教育基金由市交通部门负责定期定额代征，征收金额缴至市征管办。
第十一条 违反规定延期缴纳的，分别由代征部门按日加收万分之五的滞纳金。
第十二条 地税部门征收人民教育基金统一使用自治区地方税务局印制的《人民教育基金专用缴款书》；工商部门及交通部门统一使用自治区财政厅印制的《人民教育基金专用缴款单》。
第十三条 市征管会从地税部门征收的基金总额中提取75%返还区（县），市征管会留用20%，其余5%由市征管会上缴自治区征管会。
第十四条 自办学校的企事业单位，按规定缴纳人民教育基金后，由所在区（县）征管会按其在校生占本区（县）在校生比例，在本区（县）人民教育基金总额中确定返还金额；对办学困难的企业由区（县）按该企业职工缴纳基金总额的80%以上比例返还给企业学校。
第十五条 市、区（县）征管办应按下列规定及时向代征部门返还代征费和代征手续费：
（一）市征管办负责向市交通部门按实际征收总额的3%返还代征费；向区（县）地税部门按实际征收总额的4%返还代征费和代征手续费（其中1%作为被征收单位的代征手续费）；
（二）区（县）征管办负责向区（县）工商部门按实际征收总额的3%返还代征费。
第十六条 人民教育基金按专项资金进行管理，专户储存，专款专用，不得挪作他用。
第十七条 人民教育基金主要用于普及九年制义务教育、中小学校舍修建、教学设备和图书资料购置。由各级教育行政部门提出使用方案，报同级征管会批准后执行。
第十八条 人民教育基金的管理和使用必须接受同级人民政府的监督。市和区（县）两级征管会要定期向同级人民政府报告工作，并按年度向社会公布基金的征收使用情况。
第十九条 各区（县）征管会应分别在当年7月15日和次年1月15日前将本级人民教育基金征收、免征和使用情况报市征管会办公室，同时抄送市教育、地税、工商和财政部门。
第二十条 挪用、截留、贪污人民教育基金的单位和个人，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十一条 本办法自公布之日起施行。1996年12月18日市人民政府发布实施的《乌鲁木齐市人民教育基金暂行办法》（乌市政[1996]133号）同时废止。
