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国土局


协议出让国有土地使用权最低价确定办法

1995年6月28日，国家土地管理局

第一条 为了加强政府对出让国有土地使用权的宏观调控和管理，保障国有土地资产的收益，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称协议出让国有土地使用权最低价（以下简称“协议出让最低价”），是指上级人民政府为了宏观调控土地市场，防止低地价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。
第三条 城市规划区范围内协议出让国有土地使用权最低价的确定，按照本办法规定执行。
第四条 协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。
第五条 协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例，须报国家土地管理局核准。
基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时，协议出让最低价应当作相应调整。
第六条 国家支持或重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地，可以按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。
第七条 确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。
第八条 省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门应当将确定的协议出让最低价在实施前报国家土地管理局备案。对确定协议出让最低价不符合本办法第七条规定要求的，国家土地管理局可以责令重新确定。
第九条 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。
第十条 以协议方式出让国有土地使用权的，出让合同签订后，市、县人民政府土地管理部门应当将协议出让国有土地使用权出让金向社会公布。
第十一条 协议出让最低价执行情况，由确定和核准的人民政府土地管理部门负责监督检查。
以协议方式出让国有土地使用权时，其出让金低于协议出让最低价的，由负责监督检查的人民政府土地管理部门责令限期改正；逾期不改正的，土地使用权出让合同无效，由此造成的损失由出让方承担，有关责任人员由其所在单位或者上级机关视情节给予行政处分。
第十二条 本办法由国家土地管理局负责解释。
第十三条 本办法自发布之日起施行。


　　无论是在英美法系抑或是大陆法系的证据制度中，证人证言均是一种重要的证据形式。“在大陆法系国家，书证和物证因罗马教会法传统更显得重要，但证人的作用并没有被忽视；在普通法系国家，证人是司法程序的中心，甚至有‘无证人，无诉讼’一说。”

　　证人证言也是我国诉讼制度中法定证据形式的一种，但长期以来，“在我国民事诉讼立法和司法活动中，对证人制度一直未有足够的重视，程序规范疏漏，法律约束不力，致使证人拒不作证或拒不出庭、证人作伪证以及证人证言反复（假证）等现象普遍存在。对当事人而言，这种状况使得本来就十分有限的证据资源显得更加匮乏，影响了正当诉讼请求的实现；而对司法机关而言，则是增加了法官查证的负担，影响案件事实的认定，不利于提高诉讼效率和办案质量。”

　　最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）为改变这一现状,对证人资格、证人应当出庭作证和可以不出庭的法定情形作了比民事诉讼法更加明确规定，还特别规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。但这一规定并未使证人出庭率有明显提高，根据徐昕教授实证调研，在2003-2004年，某三个法院的证人平均出庭率仅为3.54%。

　　一、证人证言采信率超低的现状与原因

　　毫无疑问，证人证言对民事诉讼具有十分积极的意义，具体表现在：（1）有利于查明案件事实，确定其他证据的真实性以及证明力的大小。（2）有利于充分贯彻言词原则；（3）有利于庭审质证活动的进行从而保障诉讼公正；（4）有利于促进诉讼效率；（5）有利于民事诉讼中人权保障的实现等。 然而，实务中对证人证言的采信率是很低的，一些利于查明案情的证人证言却被排除在有效证据之外。

　　（一）证人证言的反复性使之真实性被怀疑。实践中法官对证人证言表现的谨小慎微，绝大多数法官不相信证人证言，认为证人与当事人之间一般具有足以导致证人合作的社会关系，且证人由一方当事人申请提出，并由申请人支付出庭的经济补偿，证人实际是“当事人的证人”，其证言的真实性理应受到怀疑。此外，诉讼中证人证言特别是书面证言的反复性，使法官不敢轻易相信其真实性，如某案中，一位证人先后出具四份书面证言，出庭作证两次，其证言内容相矛盾甚至相反。致使法官对证人证言从一开始便产生警惕，并从“性恶论”的观点去惴度当事人，认为在我国公民素质并未普通上升为“为正义而作证”的前提下，在“明哲保身”的处世哲学盛行的情况下，在对证人的保护和补偿制度极不完善的现状下，证人依然敢为一方当事人作证，除了勇气之外，自然少不了其与当事人之间千丝万缕的利害关系。所以对证人证言一般假定其为“虚假”的。

　　（二）未成年人证言和利害关系人证言的否定。《证据规定》规定，有利害关系人的证言、未成年人所作的与年龄和智力状况不相当的证言、未出庭作证的证言不能单独作为定案的依据，不少法官便找到了对上述证人证言不予认定的“尚方宝剑”，对未成年人证言和利害关系人证言不加区别，一概否定；并且机械地认为证人“不出庭便不具有效力”，从而简单地把书面证言排除在合法证据之外。加之，有学者撰文论述在某些金额较大合同纠纷中，应排除证人证言，其认为排除证人证言可以从根本上杜绝证人作伪证，使当事人和法官免受虚假证言之害；还可以抑制诉讼，那些不诚信的当事人就不会试图贿买证人作伪证的方式，利用诉讼来牟取非法利益；还可以使当事人自觉在民事活动中采取书面形式等等。 受上述理论影响，很多证人证言均被排除在合法证据之外。

　　（三）其他机械排除证人证言的情形。诉讼中即使证人出庭作证，对其出庭证言有些法官也会找出各种理由不予采信：如对于无民事行为能力人的证言，以智力状况和不能正确表达为由予以排除；对于与当事人有亲属或从属关系的证人证言，以利害关系为由予以排除；对于当事人超过举证期限申请证人出庭或其他违反程序的证人证言如证人旁听了庭审，一概以程序公正为由予以排除；对于多份证人证言相矛盾的，不加甄别真伪，对所有证人证言予以排除；对于单位证词只有单位盖章而无法定代表人签字，或只有法定代表人签字而无单位公章的，简单地以形式缺陷为由予以排除等等。

　　据笔者统计，在江西省九江市某县法院2005年所受理的561件民事案件中，证人出庭的案件39件，其中采信证人证言的3份，占7.7%；证人提供证言而未出庭的案件达173件，法官在对证言进行调查核实后采信的有9件，占7.3%，证人证言的采信率是超低的。实践中法官的上述作法，实际上使证人证言这种证据形式仅停留在纸面的规定上，形同虚设，无法发挥其证据作用。既不利于案件真实的发现，又不利于当事人权利保护，对证人证言轻易排除的非理性做法，已构成了实体公正裁判的障碍。

　　二、实体公正与证人证言的谨慎排除

　　如前所述，证人证言作为证据形式的一种，具有多重价值。但是“发现真实是民事证据制度的根本目的，程序公正和诉讼效率是第二位的目的，在出现冲突时一般应当把有利于发现真实作为首选价值来考虑，依照有助于促进根本目的的实现来设计具体制度和规则，除非有重大理由，不应当背离这一根本目的”。 对于利于发现案件真实的证人证言，我们就不应轻易排除，要善于应用司法能动性，使之为案件的实体公正服务。

　　（一）证人证言是寻求某些案件真实不可或缺的证据。对于证人证言在证据中的作用，笔者有亲身体会，在笔者曾承办某拍卖纠纷案中，原告诉称被告拍卖过程中举牌和落槌的拍卖程序违法而主张拍卖行为无效。因无现场录相，只能凭参加拍卖会的证人证言来认定案件事实，若完全排除证人证言的效力，将导致该案事实无法认定而无法下判。但笔者在对双方当事人提供的证人证言（包括书面证词和出庭证言）进行分析取舍后，找出双方证人证言的一致和矛盾之处，依法裁判，而判决效果是胜败皆服。可见对证人证言的效力尽量排除的做法是不具有正当性的。不应对证人的作证动机一律怀疑，即使是证人作证动机不纯（如为了朋友义气、经济利益等），也并不必然导致其作假证，如交通事故目击者悬赏中，当目击者觉得其作证所获利益丰厚，而自愿介入到本不相干的纠纷中，如实陈述其所见，其作证动机并不影响证言的真实性。那种因为有伪证的存在便认为应排除证人证言的论断，无异于因噎废食，舍本求末，也是缺乏理性的，并在学界中非主流观点，不能成为实务中法官排除证人证言的理论依据。

　　（二）如何对证人证言做到谨慎排除。发现真实永远是证据制度首要目的，如果对《证据规定》的适用偏离了这一目的，我们就应当反思和纠正那种证据规则适用观。从严适用《证据规定》，机械理解甚至错误解读法律条文，从而在诉讼中排除证人证言的适用，无疑不利于查明案件真相：

　　首先，关于未出庭作证的书面证言效力问题。按《证据规定》的规定，即使是证人未出庭作证并不必然导致其书面证词无效，只是“不能单独作为认定案件事实的依据”，如果能与其他证据相印证，应认定该书面证词的效力。司法解释对于证人不出庭作证也是呈宽容的态度，规定了五种证人可以不出庭的情形。法官在适用此条时，应考虑到我国在证人制度立法内容的不完善，如证人权利义务的失衡，对证人经济损失的补偿和人身安全、财产安全保障的制度缺失等，充分理解证人不出庭的客观因素，宽松掌握“确有困难不能出庭”的情形。对于确有困难无法出庭又不符合《证据规定》第56条1-4项的情形，不妨以该条第5项兜底条款“其他无法出庭的特殊情况”来调整。有时也可以采取变通措施，可由证人在双方当事人交换证据时出庭陈述证言，或由当事人申请法官找证人核实书面证言。其实，“大陆法系对民事证据的资格几乎没什么限制，一般由法官依据自由心证原则，对证据力的大小进行自由评判。对于没有证据证明‘确有困难不能出庭’而出具的书面证言，如果我们一概排除其证据资格，与国际社会证据制度的发展趋势背道而弛，就没有充分的理论根据”。

　　其次，关于未成年人的证言。因为未成年人主观上对作证的重要性难以把握，客观上易受外界的干扰，一旦作了伪证，也不便追究伪证责任，故实务中一般对于未成年人的证言，很多法官以年龄幼小等原因要么剥夺该类人员的作证资格，要么以“待证事实与其年龄、智力状况不相符”为由对证言不采信。有的法官甚至“还倾向于将无民事行为能力人和限制民事行为能力人等同于不能正确表达意志的人，从而将未成年人和精神病人排除在证人范围之外”。 然而排除非成年人的证言，有时可能严重阻碍事实的查明，如某离婚案件中，李某因家庭暴力向丈夫陈某主张损害赔偿，李某现有证据只有身上的伤痕，证据不足以支持其诉请。但诉讼中他们的孩子（一个8岁，一个11岁）均到庭证实陈某殴打李某的事实，且陈述打击部位与李某伤痕一致。在这种情况下，如果剥夺小孩的作证资格，将无法查明事实，可能导致错判。知道案件情况是证人作证的惟一实质要件，将知道案情的未成年人的证词排除在有效证据之外，与证人制度的基本原理相冲突。

　　至于利害关系人的证言，并不是一律不具证明效力，只是其证明力小于其他证人的证言，但不排除以利害关系人证言定案的可能，如前文所述的拍卖纠纷案中，被告拍卖公司所提出的证人为拍卖师、记录员、现场保安和其他服务人员共7人，通过让他们分别作证，并在庭上由法官和对方当事人及律师询问，而他们的证词基本一致，法院便认定了其证据效力。其实，如果他们作伪证，总能在一些细节上找到矛盾之处，因为“证人”无论怎样的串通一气和精心谋划，不会是天衣无缝、无懈可击的。所以，不少法官认为利害关系人证言在民事诉讼中应当一律排除，将本应传唤到庭的证人排除在庭审之外的做法，可能会导致本应胜诉的当事人败诉。

　　综上所述，我们不应把证人证言视为“洪水猛兽”，而应在诉讼中善待它，珍惜它，使证人证言和其他证据形式一起为发现案件真实，促进案件实体公正服务。

　　注释：

　　徐昕：《法官为什么不相信证人？——证人在转型中国司法过程中的作用》，《中外法学》2006年第3期。

　　齐树洁、张冬梅：《完善我国民事证人制度的思考》，《华侨大学学报》2006年第4期。

　　徐昕：《法官为什么不相信证人？——证人在转型中国司法过程中的作用》，《中外法学》2006年第3期。

　　参见廖中洪主编：《民事诉讼改革热点问题研究综述》，中国检察出版社，2006年，第536页。

　　参见章武生：《司法现代化与民事诉讼制度的建构》，法律出版社，2003年，第289-290页。

　　李浩：《论民事证据法的目的》，《法学研究》2004年第5期。

　　张永泉：《民事诉讼证据原理研究》，厦门大学出版社，2005年，第94页。