广东省地价管理规定
广东省人民政府
广东省地价管理规定
广东省人民政府令第４６号
《广东省地价管理规定》已经１９９８年７月２７日广东省人民政府第九届１１次常务会议通过，现予发布，自１９９８年１２月１日起施行。
省长 卢瑞华
一九九八年十一月九日
第一条 为加强土地价格管理，维护土地市场的正常秩序，规范地产交易行为，保障土地所有者、使用者的合法权益，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 本规定所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。
基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。
标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营管理条件下具体宗地的价格。
出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。
交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
第三条 凡在本省行政区域内出让国有土地使用权、从事土地开发、利用、经营，进行地产交易，均应遵守本规定。
第四条 各级土地管理部门会同物价管理部门负责本规定的实施。
第五条 基准地价由县以上（含县，下同）土地管理部门会同物价等有关部门按国家规程拟定，经同级人民政府批准并报上一级人民政府核准后由物价、土地管理部门联合公布施行。各市、县基准地价应报省土地、物价管理部门备案。
第六条 各市、县根据社会经济发展变化与当地土地市场行情变化可适时调整基准地价。调整后的基准地价应向上一级人民政府和省土地、物价管理部门备案。
省物价、土地管理部门每1－2年根据各市、县调整的基准地价平衡调整全省基准地价后重新公布全省城镇土地等级和基准地价标准。
第七条 标定地价由县以上土地管理部门会同物价管理部门以基准地价为基础制定，经同级人民政府批准后由物价、土地管理部门联合公布施行。
第八条 各市、县人民政府应根据基准地价的一定比例确定本地区协议出让土地最低价标准。具体适用比例由省土地管理部门会同省物价等有关部门拟定，经省人民政府批准后下达执行。
第九条 出让底价由县以上土地管理部门会同物价管理部门以标定地价为基础，按照土地出让方式和用途，根据市场行情、国家产业政策以及当地的经济发展状况制定，报同级人民政府批准后施行。
出让底价不得低于政府确定的协议出让土地最低价标准。
第十条 特殊用途土地和国家重点扶持行业、项目用地经县以上人民政府批准可实行地价优惠。
第十一条 地价评估业务由依法设立的具有评估资格的评估机构办理。
第十二条 地价评估涉及下列情况的，其评估结果须由县以上土地管理部门确认：
（一）改变土地使用权出让合同条件的；
（二）行政划拨土地发生转让、出租、抵押、入股的；
（三）改建或新设股份有限公司和有限责任公司的；
（四）法律、法规规定需要确认的。
第十三条 确认地价评估结果的权限按国家有关规定执行。
第十四条 地价评估结果确认的内容包括：
（一）土地权属来源是否合法，面积是否准确，用途是否符合规定；
（二）评估机构是否具备土地评估能力，评估方法和程序是否符合规定；
（三）土地估价资料是否可靠和准确；
（四）地价评估结果是否准确、合理和具有现势性；
（五）需要确认的其他内容。
第十五条 未按第十二条规定进行确认的地价评估结果以及由不具备土地评估能力的中介机构评估的地价评估结果，不得作为土地处置和产权交易的依据，土地管理部门不予办理变更土地登记手续。
第十六条 建立地价申报备案制度。各级土地管理部门办理土地使用权出让手续后，应在规定期限内将土地出让价格向上一级土地管理部门备案。土地使用权转让双方成交后，受让方应在申请土地变更登记的同时向所在地土地、税务部门申报交易地价。
土地使用权转让交易地价高于标定地价的，按交易地价收取地产交易有关税费；交易地价低于标定地价的，按标定地价收取地产交易税费。交易地价低于协议出让土地最低价标准的，市、县人民政府有优先购买权。
第十七条 以协议方式出让国有土地使用权时，出让地价低于协议出让土地最低价标准的，由上一级土地管理部门责令限期改正，逾期不改正的，土地使用权出让无效，由此造成的损失由出让方承担，并追究出让方主管领导和有关责任人的行政责任和经济责任。
第十八条 各级行政管理工作人员在地价制定、确认工作中利用职权弄虚作假牟取私利的，由上级行政管理机关和监察部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 各市人民政府可根据本规定制定实施办法。
第二十条 本规定自1998年12月1日起施行。
1998年11月9日
对审理山林权属纠纷案件适用法律的探讨
湖南省中方县人民法院 唐光礼 李元洪
一、山林权属纠纷的起因
1982年在农村实行家庭联产承包责任制以后，就产生了责任山（承包山）和自留山，除集体外，个人也拥有了对山林的经营权或所有权。在对山权权属进行划分时，按照“林业三定”原则及相关政策，由政府给重新分配的所有权和使用权进行了登记造册，并颁发了相应的的自留山使用证或承包合同书。但由于当时时间短、任务重、条件艰苦，加上一些方法上的粗放和工作上的麻痹，难免出现界址不明、权属不清，甚至重复填证等种种现象。若干年后，林农在对这些山林进行经营和收益时，许多矛盾便暴发了出来，从而形成了山林权属纠纷。事实上，这类纠纷是因他人的侵权而导致，而非行政管理而引起。
二、人民法院对审理山林权属纠纷适用法律的演变
1991年10月1日《中华人民共和国行政诉讼法》(以下简称《行政诉讼法》)颁布实施以后，重新规范了山林权属纠纷的确权、复议和诉讼途径，特别是人民法院在受理、审理和裁判形式上发生了重大变革。主要表现在：
㈠立案程序上的变化
《行政诉讼法》颁布之前，山林权属纠纷主要适用《中华人民共和国森林法》(以下简称《森林法》)和《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》(以下简称《民事诉讼法》)等有关规定。1985年1月1日公布的《森林法》第十四条第三款规定：当事人对人民政府的处理决定不服的，可以在接到通知之日起一个月内，向人民法院起诉。起诉时以争议相对方为被告,依照民事诉讼法,提起民事诉讼。人民法院以民事案件立案受理。而《行政诉讼法》颁布以后，根据该法第三十条规定，人民法院在受理山林权属纠纷案件时，必须审查：
1.人民政府是否依照《森林法》第十四条（修改后《森林法》第十七条）第一、二款的规定对争议进行了处理，并作出处理决定。这是提起诉讼的前置条件。
2.当事人不服人民政府的处理决定，是否申请了行政复议。《行政诉讼法》第三十七条规定：对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或者其他组织可以先向上一级行政机关或者法律、法规规定的行政机关申请复议，对复议不服的，再向人民法院提起诉讼。也可以直接向人民法院提起诉讼。（注意在这里当事人有选择的权利，既可以申请复议，也可以直接向人民法院起诉）。在1999年10月1日《行政复议法》颁布施行后，依照该法第三十条之规定：“公民、法人或其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。”根据此条规定，当事人对人民政府的处理决定不服，必须先申请复议，把行政复议作为提起行政诉讼的先决条件和必经程序。（注意这里当事人无选择余地）
3.当事人是否作为行政诉讼提起。
在行政诉讼法实施之前，人们习惯于将山林权属纠纷作为民事侵权纠纷来起诉，人民法院以确认之诉来审理。行政诉讼法实施以后，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的意见(以下简称“意见”)第七条之规定：公民、法人或者其他组织对人民政府或者其主管部门有关土地、矿产、森林等资源的所有权或者使用权归属的处理决定不服，依法向人民法院起诉的，人民法院应作为行政案件受理。据此，人民法院在受理山林权属纠纷案件时，才将过去按民事案件立案的作法改为行政案件来受理。
4.是否以人民政府作为被告(包括复议机关)。因为对山林权属进行确权是人民政府作出的具体行政行为，根据行政诉讼法和“意见”第七条规定，作为被告的不再是与当事人有争议的相对方，而是以政府为被告，按行政诉讼提起。
5.是否超过起诉期限。（关于起诉期限在第三大点作为法律适用问题进行阐述)。
㈡审理内容上的变化
按照民事案件审理时，主要审查双方当事人对权利主张所依据的事实依据和法律依据，而没有涉及到政府的行政行为的合法性和正确性。而作为行政案件审理时，除了审查原告和第三人所提供的证据外，主要审查被告(人民政府)作出具体行政行为(即处理决定)所依据的法律、法规和政策规范性文件，着重在程序上是否合法、事实上是否清楚、适用法律是否恰当等问题进行审查。因为行政诉讼法规定了被告负举证责任。
㈢审理结果上的变化
按照民事案件审理时，人民法院可以组织当事人如原告、被告以及第三人根据民法原则进行调解，如调解成功，自然达到息事宁人休争的目的，皆大欢喜；既使调解不成，法院还可以根据民事诉讼法(试行)和《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法）有关规定，在尊重历史、遵循事实和根据现实，对争议山林(指林木、土地)的所有权或使用权归属作出确认判决，直接确权给当事人一方或双方。
按照行政诉讼法作为行政案件审理山林权属纠纷时，按照行政诉讼法第五十四条的规定，只能作出如下两种判决中的其中一种：
1.具体行政行为证据确凿、适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。本文指维持人民政府作出的行政处理决定(包括复议决定)。
2.具体行政行为有证据不足、适用法律、法规错误、违反法定程序、超越或滥用职权之一情形的，判决撤销或部分撤销，并可判决被告重新作出具体行政行为。
除此之外，法院没有其他可行办法，更不能进行调解。这一规定，从表面上看体现了审判权高于行政权，但由于不能对错误的具体行政行为进行纠正，即不能作出实体判决，而仅仅只起到一种监督作用，对当事人的诉争没有终结，势必在撤销政府的处理决定后，同时也把当事人再推给政府，一定程度上讲也会给政府增添了新的行政负担和工作压力。
三、目前审理山林权属纠纷案件适用行政诉讼法存在的问题
《行政诉讼法》的颁布，是我国司法制度的一大进步，标志着我国已步入“依法治国、依法行政”的法制轨道。对保护公民、法人或其他组织的合法权益、维护和监督行政机关依法行使行政权、改进和提高行政效能、摆正行政机关和审判机关的位置具有十分重要的意义，使长期受到“官贵民贱”、“民不可告官”等封建愚昧思想压迫的劳动人民，真正体会到民主自由的权利，实现了“民可以告官”这一法律观念的重大突破。但一部法律同样需要实践来证明她的完整性和可行性。十多年来的审判实践表明，笔者觉得适用行政诉讼法调整山林权属纠纷，在很多方面暴露了她的不成熟性，具体表现在：
1.在立案受理环节上，诸法之间相互矛盾。
第一，关于行政复议必经程序(前置条件)问题。
不论是旧的《森林法》第十四条还是修改后（1998年）的《森林法》第十七条，同在第三款这么规定：当事人对人民政府的处理决定不服的,可以在接到通知之日起一个月内,向人民法院起诉。没有规定以行政复议为前置条件。1991年10月1日颁布的《行政诉讼法》第三十七条规定：“对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或者其他组织可以先向上一级行政机关或者法律、法规规定的行政机关申请复议，对复议不服的，再向人民法院提起诉讼；也可以直接向人民法院提起诉讼。根据此条，当事人还可以有选择，既可以先申请行政复议，只是对复议不服时再起诉，也可以不经过复议，直接起诉。虽然该条同时还规定：法律、法规规定应当先向行政机关申请复议，对复议不服，再向人民法院提起诉讼的，依照法律、法规规定。而《行政复议法》是1999年10月1日才开始施行，那么在此之前和《行政诉讼法》颁布以后这段时间当事人该怎么办，法院如何操作？既使当时有《行政复议条例》，该条例也未作出相应规定。
当《行政复议法》颁布实施以后，该法第六条第(四)项规定了“对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议。”(注意是可以申请复议)。而该法第三十条同时又规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。根据此条，如当事人对人民政府的处理决定不服的，应当先申请行政复议，对行政复议不服，才能向人民提起行政诉讼。对同一内容作出不同限制，由此看来，不同时期、不同法律甚至同一部法律不同条款之间规定都不一致，使得对山林权属纠纷案件的立案标准难以适从。
第二，对当事人提起诉讼的期限规定不一致。
《森林法》规定当事人提起诉讼的期限是一个月。《行政诉讼法》第三十八条第二款规定：申请人不服复议决定的，可以在复议决定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第三十九条规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。而在《行政复议法》施行之前（未规定行政复议行为是提起山林权属纠纷行政诉讼的前置条件)，如果当事人直接向法院起诉，若适用《行政诉讼法》第三十九条的规定，这显然与森林法的规定相矛盾。
2.在审判结果方面人民法院(包括二审法院)只能在程序上而不能在实体上作裁判，不利于纠纷的终裁解决，容易导致循环诉讼。
人民法院在适用行政诉讼法审理山林权属纠纷案件时，其结果不外乎两种：要么维持政府的处理决定，要么撤销或部分撤销，充其量也只能判决被告(政府)重新作出处理决定。但不论以何种方式结案，一旦上诉，二审法院也只能按照《行政诉讼法》第六十一条进行程序上的处理(判决)，既不能调解，也不能作实体上的改判。假设二审法院裁定撤销一审判决，发回重审，则进入新的一轮诉讼程序。如果再审撤销被告处理决定，限其重新作出处理决定，当事人对决定又不服，再次进入诉讼程序，如此往复，诉讼在循环，纠纷在延续，除非行政相对人息诉，否则，永无止尽。不难想象还有多种情形可能引起循环诉讼，这是法院只能作出程序裁判所导致的必然后果。
有这样一个典型案例：1998年中方县新建乡黄金村（以下称黄金村)与本县蒋家乡楼溪村第6、9村民小组(以下简称6、9组)在两乡交界处猪形发生山林权属争议，中方县人民政府山林纠纷调处办公室以中山林决字【1998】第04号处理决定，将争议山场林木、林地所有权确权给蒋家乡6、9组所有，黄金村不服，起诉到法院，法院以被告程序违法撤销04号处理决定，并判决由中方县人民政府重新作出处理决定。县政府接到判决后，作出中政决字【1999】第07号处理决定，将争议山场依然确权给6、9组。黄金村又不服，于1999年９月起诉到县法院，县法院撤销被告中政决字【1999】第07号处理决定，并判决被告限期重新作出处理决定。2000年被告还是以同样的事实与理由作出与第07号处理决定基本相同的处理决定，黄金村再不服，起诉至法院，法院感到很为难，也只有再次撤销县政府的处理决定，如此往复，直到2002年黄金村还在为该官司奔忙于政府与法院之间。此案例正好映证了“意见”第36条所规定的情形：即当事人对人民法院判决撤销行政机关的具体行政行为后行政机关重新作出的具体行政行为不服的，可以作为新的行政案件向人民法院起诉，对（这种翻新的行政案件法院亦无良策)尽管此条同时还规定：如果行政机关以同一事实和理由重新作出与原具体行政行为基本相同的具体行政行为的，人民法院应根据行政诉讼法第五十四条第(二)项和第五十五条的规定判决撤销。(此规定有重复之嫌)并根据第六十五条第三款的规定处理(此条对行政机关的约束有点青蜓点水)。而第五十五条只规定了：人民法院判决被告重新作出具体行政行为的，被告不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为基本相同的具体行政行为（但毫无惩罚性），这样不难看出：行政机关作，人民法院撤，撤了作、作了撤，谁又来作法院与政府之间的裁判呢？一旦进入这种恶性循环状态，不仅使当事人不堪重负因诉累带来的经济上的负担，就是法院和行政机关也感到力乏无味。有悖于法律赋予人民法院的二审终审裁判权的规定。上述案例中，新建乡黄金村为打这场官司，来回在政府与法院之间跑了五年，村里没钱了，要求村民集资捐款，老百姓叫苦，村干部喊累，正是：你行你的行政权，我用我的审判权，管他纠纷有没有完，只有当事人苦不堪言。
3.必然的第三人也是导致循环诉讼的内因之一。我们知道山林权属的纠纷必然是两方甚至两方以上的当事人对山林的权属发生争议引起的。政府确权给其中一方(或双方)后，肯定使另一方或(双方)面临对权利的全部或部分失去，实际上就产生了民法意义上的第三人(属于对处理结果有直接利害关系或有独立请求权的第三人)这是山林权属纠纷行政确权案件区别于一般行政案件的重要标志。一般行政案件，行政相对人只有一方(或一人)，如工商行政处理决定，公安行政拘留处理决定等，不会存在与被处罚人权利相关的第三人。这一特点，注定有一方对权利的失去后不服，从而引起新的行政诉讼。
四、山林权属纠纷应由民诉法调整
从以上几个方面的表象和存在的问题看，适用《行政诉讼法》审理山林权属纠纷，确实存在许多令审判机关或者行政机关自身无法解决的矛盾，要彻底解决行政机关和审判机关相互踢皮球现象的发生，切实保护当事人的合法权益，笔者认为，对山林权属纠纷的审理应适用民事诉讼法的程序来处理：
于法有据。山林权属同样是一种财产权。《民法》第七十四条第（一）项规定，劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有，包括（一）法律规定的集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。同时第81条第三款、第四款也对森林等作为一种财产所有权加以规定，也适用合同法调整。所以，应由民法来调整。
根据民诉法规定，对争议的处理可以适用调解原则，有利于诉争的彻底解决，避免了循环诉讼。
政府可以确权，但应视为一种仲裁，当事人对仲裁不服，可按照民事诉讼起诉，这样就避免了政府与法院对山林权属争议处理的效力上形成对垒。
（作者单位：中方县人民法院，0745—2234969）
