郝铁川
关键词: 宪法/核心权利/基本权利/经济支撑
内容提要: 现代社会的公民权利是由宪法核心权利、基本权利和部门法一般权利构织而成的一个有机体系。核心权利（发展权、生存权、平等权和自由权）是这个体系的总纲，其他权利都受其制约。发展权、生存权、平等权和自由权不仅仅需要社会的信念维系，更需要一定的经济支撑。
本文所说的宪法的核心权利，是笔者提出的一个概念，意指宪法基本权利体系中的基础性权利，或者说是撑起宪法基本权利体系的支柱性权利。在庞大的公民权利体系中，宪法公民基本权利是其重要的、必不可少的权利；在重要的、必不可少的宪法公民基本权利体系中，核心权利又是其基础性、支柱性权利。概而言之，现代社会的公民权利，就是由核心权利、基本权利和一般权利构织而成的一个有机体系。在核心权利与基本权利之间，前者为纲，后者为目。那么，为什么要确定核心权利，哪些是核心权利，实现它们的主要条件是什么，此为本文所要论证的问题。
一、为什么要确定核心权利
宪法基本权利是一个不断扩充的领域，始终在发展变化中，在公民的基本权利日渐增多的情况下，需要确定一些原始性、根源性、万变不离其宗的核心权利。
公民的基本权利和义务是资产阶级最先以宪法的形式确认的。资产阶级把公民基本权利称作人权和公民权，并将其作为资产阶级宪法的核心内容。三百多年来的宪政发展历史充分表明，世界各国对公民基本权利的确认和规定一直处于变化中。捷克法学家卡莱尔·瓦塞克提出的人权的三代划分法，则大体上反映了这一轨迹。“第一代人权”的核心在于自由以及对政治生活的参与。它们在性质上主要是公民权利和政治权利，致力于保护个人不受国家的侵犯。“第一代人权”主要包括言论自由、获得公正审判的权利、宗教自由以及投票权。“第二代人权”涉及到平等，它在第一次世界大战后开始被各国政府所认识。它们在性质上主要是社会权利、经济权利和文化权利。这些权利保障弱势群体可以获得平等的条件和待遇，主要包括被雇佣的权利、住房和健康的权利，以及社会安全、失业救济等社会保障方面的权利。“第三代人权”包括集体权、自决权、发展权、环保权、自然资源权、代际公平和可持续发展的权利等等。瓦塞克认为这些权利目前还很难制定成具有约束力的文件，表述它们的那些宣言属于“软法”文件。
我国学者一般认为，18、19世纪的资本主义国家的宪法，适应资本主义自由贸易、自由竞争的发展需要，比较强调和保障公民享有的民主自由权利；20世纪初叶的资本主义国家，由于财富过度集中、贫富悬殊、失业、贫困等，使许多公民无法实际行使自由平等权利，因而在宪法中增加了公民享有生存权的规定，注重公民在经济、文化、社会领域的平等权利；20世纪下半叶，总结第二次世界大战的教训，联合国重申了此前国际社会取得的人权共识，形成了人权宪章体系（主要有《世界人权宣言》、《公民权利和政治权利国际公约》和《经济、社会、文化权利国际公约》，并把人权的概念由原来的个人人权扩充为集体人权，包括民族自决权和发展权）。可以预见，随着人类社会的发展，公民基本权利的数量将会被不断增加，这就需要我们确定一些最核心的基本权利。
世界各国对公民基本权利范围的认识与宪法规定仍存争议，求同存异、探索并最终达成公民基本权利中的一些核心权利的共识，这是既具有学术价值、又具有现实意义的人权研究课题。我国《宪法》关于公民基本权利的规定并没有定型而还在拓展中，更需要研究、确定具有一定普世性的核心权利。我国《宪法》关于公民基本权利的条款数目，1954年《宪法》是14条，1975年《宪法》是24条，1978年《宪法》是12条，1982年《宪法》是18条。自1982年《宪法》问世以来，涉及公民基本权利的修正案也不时增加。仅2004年修正案中就增加了公民财产私有权、社会保障权，还增加了“国家尊重和保障人权”这样一个兜底条款。而且可以预见，迁徙权、若干政治权利等也会在不远的将来载入宪法。因此，研究基本权利中的核心权利对于进一步完善我国的宪法具有一定的紧迫性。
二、怎样确定核心权利
我国宪法学通说认为，财产权、生命权、自由权与平等权是现代宪政国家支撑公民权利体系的四大支柱，[1]此处的四个权利约略相当于本文所说的核心权利。但如果把财产权、生命权、自由权与平等权定为基本权利体系中的核心权利，笔者认为是不妥当的。因为审视三百多年来的近现代宪政史，不难看出，这四大权利是18、19世纪法国、美国的资产阶级反对封建统治者或殖民统治者的思想武器。财产权针对封建统治者或殖民统治者的随意征税而提出，生命权针对封建统治者或殖民统治者随意镇压而提出，自由权针对封建统治者或殖民统治者对自由贸易的限制而提出，平等权针对封建统治者或殖民统治者不平等的政治等级身份制度而提出。如今，这四大权利经过实践的检验和过滤，有的显然已经不能成为基本权利中的核心权利（支柱性权利），如财产权当初反映的是有财产的强势群体的要求，但如今人类已认识到社会更应关注弱势群体的生存权。自由资本主义时期追逐的是物质财富的最大化，而如今精神享受已日益成为人类社会的普遍期待。因此，有必要加以重新确定。
（一）确定核心权利需考虑的因素
笔者认为，确定核心权利应该考虑三个因素：一是三百多年来基本权利体系演进的历史经验教训；二是世界上多数国家（发展中国家）公民基本权利的迫切需求；三是法学之外的人文社会科学研究的成果。
三百多年来公民基本权利体系演进的基本轨迹，主要表现为人权主体的不断扩大。18、19世纪的人权主体是个人（单个的自然人）,20世纪初叶扩展为群体（弱势群体等）,20世纪下半叶又扩展为范围更大的集体人权（民族自决权、发展权等）。这一演进过程的重要经验是要在个体权利和集体人权之间寻求平衡。西方国家的教训是个人权利有所泛滥，对社会整体利益、弱势群体和发展中国家人民的发展权关注不够，社会主义国家的教训是一度过于重视集体权利、社会整体利益等，而对个体权利关注不够。20世纪初叶，西方国家渐渐对集体权利有所重视，20世纪下半叶，社会主义国家在继续关注集体人权的同时，渐渐重视个体权利。资本主义国家和社会主义国家的人权发展相互接近、交叉。
现在世界上大多数国家是发展中国家。发展中国家与发达国家在人权问题上的一个很大的分歧就是前者特别强调不受后者的政治、经济、自然资源等方面的控制，认为实现民族自决权是保障人权的先决条件，而发展民族经济是保护人权的重要基础。多数发达国家最初争取人权的历史背景和当今发展中国家争取人权所面临的环境具有很大的不同。前者是向封建统治者要人权，而且主要争取的是人身权利和政治权利，而不是生理和社会意义上的生存权和发展权，因为他们在封建社会的母体里就已成为富裕群体。如果说多数发达国家当初遭受的是封建制度压迫剥削，而发展中国家主要遭受的则是发达国家的殖民统治和对政治主权、文化主权、自然资源的控制，相对于发达国家的整体不自主和贫穷是发展中国家所面临的主要问题，这就是它们呼唤生存权、发展权、民族自决权的原因。
法学研究不仅要回答社会现实发展的需要，还要吸纳其他人文社会科学的研究成果。笔者认为，马斯洛的人本主义心理学说和不丹国王吉格梅·辛格·旺楚克的幸福指数观点对我们研究核心权利问题很有借鉴意义。马斯洛认为，人类的需要由低到高可以为生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我实现等五个层次，人都潜藏着这五种不同的需要，但在不同的时期表现出来的各种需要的迫切程度是不同的。人们最迫切的需求才是激励人们行动的主要原因。在高层次的需要充分出现之前，低层次的需要必须得到适当的满足。吉格梅·辛格·旺楚克则于1972年提出，人生基本问题是如何在物质生活和精神生活之间保持平衡。由此他设计了由经济增长、环境保护、文化发展、政府善治四个方面指标组成的国民幸福指数（Gross National Happiness，简称GNH）。其计算方法为：国民幸福指数＝生产总值指数×a%＋社会健康指数×b％＋社会福利指数×c％＋社会文明指数×d％＋生态环境指数×e%，其中a、b、c、d、e分别表示生产总值指数、社会健康指数、社会福利指数、社会文明指数和生态环境指数所占的权数，具体权重的大小取决于各政府所要实现的社会发展目标。英国、日本在此基础上创立了不同形式的幸福指数，英国考虑了社会、环境成本和自然资本，日本则更强调了文化方面的因素。马斯洛人本主义心理学说和不丹旺楚克国王的幸福指数观点启示我们，人们对权利的追求是一个由低到高的过程，即由追求经济权利到追求政治权利，再到追求精神文化权利的过程。人们都不会仅仅停留于某一层面权利的享有上，也很难越过低层次权利而去追求、享用高层次权利。
（二）核心权利的具体内容
综合以上三百多年来基本权利体系演进的历史经验教训、世界上多数国家（发展中国家）公民基本权利的迫切需求、法学之外的人文社会科学的研究成果三个方面的论述，笔者认为应该把公民基本权利体系中的核心权利确定为以下四项。
1．发展权
发展权是一项集体人权，它是发展中国家提出的。1968年国际人权会议通过的《德黑兰宣言》指出，殖民主义所带来的侵略和武装冲突造成了大规模否定人权的灾难，而经济上发达国家与发展中国家的差距日益悬殊，更是直接妨碍了国际社会人权的实现。《宣言》呼吁国际社会尽最大努力解决这些问题。1977年联合国人权委员会通过的关于人权新概念的决议案指出，人权不仅是个人的权利和基本自由，而且包括民族和人民的权利和基本自由。1979年联合国人权委员会通过的有关人权的决议进一步强调了国家主权、民族自决权、发展权等权利的重要性。1986年，第41届联大通过的《发展权利宣言》将发展权确认为一项不可剥夺的人权。《宣言》指出，人的发展权意味着充分实现民族自决权及各国人民对所有自然资源和财富行使不可剥夺的完全主权。各国政府对创造有利于实现发展权的国家和国际条件负有主要责任，它们应该采取一切必要措施来实现发展权利并确保在获取基本资源、教育、粮食、就业、住房、收人等方面机会均等。《宣言》还强调发达国家有促进发展中国家发展的义务，国际社会应努力合作，建立一个新的国际经济秩序。这份宣言把发展权作为一项重要人权予以肯定，这是继民族自决权确立之后对西方个人人权概念的又一次重大突破，它反映了广大发展中国家对人权构成、人权保护的新的理念，为国际人权运动的发展提供了新的方向和内容。
发展中国家的发展权的实现与否，关系到世界上绝大多数人的人权能否得到保障。世界上有220多个国家和地区，除去20个发达国家，其余200多个都是不发达（发展中）国家和地区。发展中国家和地区占世界总人口的78%，其中1/3的人口处在贫困之中。传统的工业化道路的确实现了发展中世界一定程度的经济增长，出现了诸如“亚洲四小龙”以及中国经济腾飞的经济增长奇迹，但是，就发展中国家整体而言，相对于发达国家信息化时代更快速的增长与发展水平，二者之间的差距却越来越大。信息技术、知识经济和经济全球化带来了新的经济增长方式和新的经济发展观，发达国家率先走上了新的发展道路，从而进一步扩大了与发展中国家之间的南北差距。[2]发展中国家的贫穷与落后主要是发达国家长期的殖民统治造成的。如果发展中国家的民族自决权和经济主权不能实现，世界大多数人的人权就无法得到保障。经济全球化则增大了各国经济运行的风险，尤其是处于弱势地位的发展中国家的经济主权和经济安全面临新的挑战。因此，在经济全球化的条件下，我们更应该关注发展中国家的发展权的实现。
2．生存权
生存权是一项个人人权。关于其含义，笔者赞成如下说法：生存权意指相当生活水准权(the right to an adequate standard of living)，即《世界人权宣言》第25条第1款所言的“人人有权享有为继承他人和家属的健康和福利所需要的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”，以及《经济、社会及文化权利国际公约》第11条第1款规定的“人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件”。
生存权是一切权利的物质基础，马克思、恩格斯在《德意志意识形态》中指出：“我们首先应该确立一切人类生存的第一个前提也就是一切历史的第一个前提，这个前提就是：人们为了能够‘创造历史’，必须能够生活。但是为了生活，首先就要衣、食、住以及其他东西。”[3]“人们首先必须吃、喝、住、穿，然后才能从事政治、科学、艺术、宗教等等。”[4]鲁迅在杂文《忽然想到》里写道：“我们目下的当务之急，是：一要生存，二要温饱，三要发展。苟有阻碍前途者，……全都踏倒。”《德黑兰宣言》明确指出：“若不同时享有经济、社会和文化权利，则公民政治权利绝无实现之日。”马斯洛也认为，生理上的需要是人们最原始、最基本的要求，如吃饭、穿衣、住宅、医疗等，若不满足，则有生命危险，它是最强烈的、不可避免的最低层次需要，也是推动人们生产生活的强大动力。不丹旺楚克国王的幸福指数也将经济增长、人的物质生活需求列于首要因素。发展权是集体人权，生存权是个体人权。发展权是生存权保障的前提，生存权是发展权保障的归宿。关于每个人自由发展与所有人的自由发展的关系，马克思主义经典著作有过多次的阐述。《共产党宣言》提出“每个人的自由发展是一切人的自由发展的条件”，[5]《资本论》第1卷认为未来社会是一个“以每个人的全面而自由的发展为基本原则的社会形式”，[6]马克思在一封信中说：“一切民族。不管他们所处的历史环境如何，都注定要走这条道路，—以便最后都达到在保证社会劳动力高度发展的同时又保证人类最全面的发展的这样一种经济形态”，[7]恩格斯在《共产主义信条草案》中说，“社会的每一个成员都能完全自由地发展和发挥他的全部才能和力量，并且不会因此危及这个社会的基本条件”，[8]他在《社会主义从空想到科学的发展》中指出，当每一个人的体力和智力获得充分的自由发展和运用之后，“人终于成为自己的社会结合的主人，从而也就成为自然界的主人，成为自身的主人—自由的人”，只是从这时起，“人在一定意义上才最终地脱离了动物界，从动物的生存条件进入真正人的生存条件”，“人们才完全自觉地创造自己的历史”。[9]从20世纪一些社会主义国家的经验教训也可看出，过分强调集体主义，容易伤及个人的正当权益。
3．平等权
从一般意义上说，平等权是指形式上的平等，其实质是禁止差别歧视。如同自由与权利属于同质的东西一样，平等与权利亦属于同质的东西，即：一切权利都是平等的。这是因为任何权利主体的资格—人格是平等的，如果说原来被奉为神圣不可侵犯的私有财产权，如今已受到公共利益等方面的限制，但所有公民的人格权平等却是近代以来延续不变的根本原则。没有人格尊严，公民就不可能在社会中享有人的地位的起码权利。人格平等是平等权的精髓，是贯穿一切权利的一根红线，应将其列为基本权利体系的核心权利。
4．自由权
笔者认为，自由权是目的性、终极性权利。它有狭义和广义之分。狭义的自由权，是指宪法所规定的政治自由（包括言论自由、出版自由、结社自由、集会和游行示威自由），人身自由和信仰自由，进行科研、文艺创作和其他文化活动的自由，婚姻自由，等等。广义的自由权，是指法不禁止皆自由，未被法律明确禁止的事项，皆为公民可以做的权利。权利的实质就是选择自由，从这个意义上来说，自由与权利属于同质的东西，一切权利都是自由权。因此，自由权是贯穿一切权利的一根红线，应列为基本权利体系中的核心权利。
笔者之所以把发展权、生存权、平等权和自由权列为公民权利体系中的核心权利，主要基于以下三个理由。第一，这四项权利是整个公民基本权利体系的基础。离开这四项权利，其他任何一项基本权利都无法实现。第二，具有时代意义。如前所述，和平与发展是当今时代的主题，和平问题随着冷战格局的结束，总体趋好，而发展问题并没有随着经济全球化的加深趋向解决。贫富差距拉大、穷国与富国的鸿沟加深已成为当代世界制约发展的主要因素。因此，关注多数发展中国家、世界人口中多数人的人权实现，是人权面临的主题。把发展权、生存权列为核心权利，具有时代特征。即便是发达国家内部也存在少数人富裕、多数人贫穷或贫富分化严重的情况。第三，吸收了17世纪以来人权保障的经验。20世纪中叶以前，体现个人本位的财产权、生命权、自由权、平等权被列为宪政国家支撑公民基本权利的四大支柱，总结的是资产阶级反对封建专制统治的经验教训，而笔者提出的体现社会本位的发展权、生存权、自由权、平等权则总结的是资本主义制度居于世界主导地位之后人权发展的经验教训，两者之间既有发展，也有继承。自由权和平等权被实践证明是颠扑不破的现代人权的根本原则，这是继承；发展权、生存权吸纳并发展了过去财产权、生命权的理念，因为前者强调了有财产者的权利应得到保障，无财产者也应给予一定的物质保障，个体的生命权只有在国家主体权得到实现的前提下才能得到保障（亦即邓小平同志讲的国格与人格的关系，没有独立的国格，多数人的人格独立很难实现）。
三、宪法核心权利的经济支撑
研究权利问题不能停留在道德意义上，有救济才有权利，权利救济即权利实现才是研究权利问题的出发点和归宿。权利的实现涉及多种因素，但最根本的还是物质基础。因此，我们有必要考察一下发展权、生存权、平等权、自由权等与经济基础的关系。
（一）发展权的经济支撑
虽然《发展权利宣言》并未把发展权仅仅界定于经济层面，而包括了“参与、促进并享有经济、社会、文化和政治发展，在这种发展中，所有人权和基本自由都能获得充分实现”，但只要联系“发展中国家”和“发展”的定义，就可看出经济因素是发展权的首要和基础性因素。
“发展中国家”一词大约出现在1964年联合国第一届贸易与发展会议前后，作为一个约定俗成的概念，通常是根据人均国民生产总值（GNP）、人均国民总收入（GNI）或人均国内生产总值（GDP）作为区别发展中国家与发达国家的主要标准，依据世界银行的划分方法，低收入国家和中等收入国家都属于发展中国家的范畴。《麦克格罗-希尔简明现代经济学辞典》则将发展中国家定义为：“它的人民正在开始利用可获得的资源，以实现产品和劳务人均生产的持续增长。一般地说，发展中国家是一个能够较大程度地提高实际收入水平，而且正在做到这一点的国家。”[10]其着眼点也是经济因素。虽然“经济增长”不等于“经济发展”，但人们对“经济增长是手段，经济发展是目的；经济增长是经济发展的基础，经济发展是经济增长的结果”[11]却大体是认同的。
（二）生存权的经济支撑
作为一种个体人权，生存权集生命权和社会保障权于一体，其有赖物质基础的有力支撑是不言而喻的。莎士比亚的《威尼斯商人》中有这样一段经典对白：“公爵：让你们瞧瞧我们基督徒的精神，你虽然没有向我们开口，我自动饶恕了你的死罪。你的财产一半划归安东尼奥，还有一半没入公库。要是你能诚信悔过，也许可以减去一笔较轻的罚款。……夏洛克：不，把我的生命连同财产一起拿去了吧，我不要你们的宽恕。你们拿走了支撑房子的柱子，就是拆了我的房子；你们夺去我养家活命的根本，就是活活要了我的命。”[12]夏洛克的话揭示了财产对生存的意义。没有财产，人就不能维持生命，没有财产权的生存只能处于一种受奴役的状态。
（三）平等权的经济支撑
毫无疑问，经济平等权是平等权的基础。城乡差别、脑力劳动和体力劳动差别、区域差别、贫富差别等是妨碍平等权实现的主要因素，但消除这些因素最终还要靠经济的发展。
除城乡差别的一个目标是通过劳动力持续再配置消除劳动力过剩。这需要工业和农业部门共同进行投资和革新，才能实现平衡增长。这个过程是长期的、动态的。在欠发达国家转型增长的努力中，该过程可能经过几十年才结束。[13]
脑力劳动和体力劳动差别的消除则有赖于工业内部结构和服务业内部结构的演进。工业化愈是发展，脑力劳动者就愈增加，体力劳动者则愈减少。完成工业化后，服务业必定在产业结构上升为主导地位。
消除地区间贫富差距需要采取财政转移支付、均等化公共服务、税收减免等一系列措施，但最根本的还是依赖梯度转移、培育增长极等经济行为，以缩小区域间经济发展的不平衡。区域经济发展梯度转移理论认为，区域经济的发展取决于其产业结构的状况，而产业结构的状况又取决于地区经济部门，特别是其主导产业在工业生命周期中所处的阶段。如果其主导产业部门由处于创新阶段的专业部门所构成，则说明该区域具有发展潜力，因此将该区域列入高梯度地区。随着时间的推移及生命周期阶段的变化，生产活动逐渐由高梯度地区向低梯度地区转移，而这种梯度转移过程主要是通过多层次的城市系统扩展开来的。梯度转移理论主张发达地区应首先加快发展，然后通过产业和要素向较发达地区和欠发达地区转移，以带动整个经济的发展。[14]
消除社会贫富差别需要征收所得税、遗产税，采取社会救助、社会保障等一系列举措，但最根本的还是要依赖经济发展，做大“蛋糕”。诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家库兹涅茨长期致力于揭示现代经济增长与收入分配平等的关系。1955年，他在美国经济协会的讲演中提出了著名的收入分配差别“倒U假说”：即在经济增长的初期，收入分配将会出现恶化的趋势，而在以后的发展过程中才会逐步得到改善。根据刘易斯的两部门模型，发展初期的经济增长会集中于现代化的工业部门。由于在经济起步阶段先进的工业部门已获得高额收入，从而导致现代部门与传统部门之间的收入差距在最终趋于弥合之前先要经历一个迅速扩大的过程。[15]
（四）自由权的经济支撑
财富是自由的基础。它一方面为人的生存和发展提供物质保障，另一方面又给人提供受教育的机会，让人们拥有认识世界从而进行自主选择的能力。人们的行动自由和思想自由都离不开财富的一定支撑。财富的增长和自由的增长是一种正比例关系。
因此，近代以来的思想家们大都关注财产权与自由权的关系。密尔指出，在生活资料有了保障之后，人类的下一个强烈愿望就是个人自由。Richard Pipes在《财产权与自由》一书中提出，没有自由，某种形式的财产权是可能的，而没有财产权，自由却是不可想象的。卢梭不但认为财产、自由和生命是人类生存的三个基本要素，而且他还认为，财产权的确是所有公民权中最神圣的权利，它在某些方面，甚至比自由还重要。诺贝尔经济学奖获得者米尔顿·弗里德曼则认为，财产权不仅是经济自由之源，它们也是政治自由之根。布坎南也认为，私人或独立的财产权是自由的守护者，无论政治的或集体的决策是怎么做出的。当然，其直接含义是，必须设定有效的宪法制约，这种制约应有效地抑制政治对法律界定的财产权利和涉及财产转移的自愿的契约安排的公开侵扰。如果个人自由要得到保护，那么，这些宪法限制就必然优先于且独立于任何的民主治理。弗里德利希·冯·哈耶克即认为，确认财产权是划定一个保护我们免受压迫的私人领域的第一步，私有财产是自由的基本要素，是不可剥夺的天赋的自然权利，对私有财产权的承认是阻止或者防止国家政府强制与专断的基本条件。如果不存在这样一种确获保障的私人领域，那么强制与专断就不仅会存在，而且还会成为司空见惯的现象。换句话讲，如果财产权与物质财富处于某个机构或某个个人排他性的控制之下，个人自由将不复存在。
国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知
国务院
国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）发布五年来，城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。同时应当看到，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。为促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：
一、提高认识，明确指导思想
（一）充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
（二）进一步明确房地产市场发展的指导思想。要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。
二、完善供应政策，调整供应结构
（三）完善住房供应政策。各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。
（四）加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。对经济适用住房，要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，依法实行建设项目招投标。经济适用住房实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
（五）增加普通商品住房供应。要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。
（六）建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。以财政预算资金为主，多渠道筹措资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。要结合当地财政承受能力和居民住房的实际情况，合理确定保障水平。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
（七）控制高档商品房建设。各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。对高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。也可以适当提高高档商品房等开发项目资本金比例和预售条件。
三、改革住房制度，健全市场体系
（八）继续推进现有公房出售。对能够保证居住安全的非成套住房，可根据当地实际情况向职工出售。对权属有争议的公有住房，由目前房屋管理单位出具书面具结保证后，向职工出售。对因手续不全等历史遗留问题影响公有住房出售和权属登记发证的，由各地制定政策，明确界限，妥善处理。
（九）完善住房补贴制度。要严格执行停止住房实物分配的有关规定，认真核定住房补贴标准，并根据补贴资金需求和财力可能，加大住房补贴资金筹集力度，切实推动住房补贴发放工作。对直管公房和财政负担单位公房出售的净收入，要按照收支两条线管理的有关规定，统筹用于发放住房补贴。
（十）搞活住房二级市场。要认真清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公有住房上市交易设置限制条件。各地可以适当降低已购公有住房上市出售土地收益缴纳标准；以房改成本价购买的公有住房上市出售时，原产权单位原则上不再参与所得收益分配。要依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范发展房屋租赁市场。
（十一）规范发展市场服务。要健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。规范发展住房装饰装修市场，保证工程质量。贯彻落实《物业管理条例》，切实改善住房消费环境。
四、发展住房信贷，强化管理服务
（十二）加大住房公积金归集和贷款发放力度。要加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务，方便职工贷款。
（十三）完善个人住房贷款担保机制。要加强对住房置业担保机构的监管，规范担保行为，建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。对无担保能力和担保行为不规范的担保机构，要加快清理，限期整改。加快完善住房置业担保管理办法，研究建立全国个人住房贷款担保体系。
（十四）加强房地产贷款监管。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要加快建立个人征信系统，完善房地产抵押登记制度，严厉打击各种骗贷骗资行为。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。
五、改进规划管理，调控土地供应
（十五）制定住房建设规划和住宅产业政策。各地要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业发展的指导。要充分考虑城镇化进程所产生的住房需求，高度重视小城镇住房建设问题。制定和完善住宅产业的经济、技术政策，健全推进机制，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，促进住宅产业现代化。完善住宅性能认定和住宅部品认证、淘汰的制度。坚持高起点规划、高水平设计，注重住宅小区的生态环境建设和住宅内部功能设计。
（十六）充分发挥城乡规划的调控作用。在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置市政配套设施。各类开发区以及撤市（县）改区后的土地，都要纳入城市规划统一管理。严禁下放规划审批权限，对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法追究有关责任人的责任。
（十七）加强对土地市场的宏观调控。各地要健全房地产开发用地计划供应制度，房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和年度计划，严格控制占用耕地，不得下放土地规划和审批权限。利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。
六、加强市场监管，整顿市场秩序
（十八）完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。严格规范房地产项目转让行为。已批准的房地产项目，确需变更用地性质和规划指标的，必须按规定程序重新报批。
（十九）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。要加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实。
（二十）整顿和规范房地产市场秩序。要加大房地产市场秩序专项整治力度，重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为。坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快完善房地产信用体系，强化社会监督。采取积极措施，加快消化积压商品房。对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报。进一步整顿土地市场秩序，严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。切实加强源头管理，有效遏制并预防住房制度改革和房地产交易中的各种腐败行为。
地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策，从实际出发，完善房地产市场调控办法，建立有效的协调机制，并对本地房地产市场的健康发展负责。省级人民政府要加强对市、县房地产发展工作的指导和监督管理。国务院有关部门要各司其职，分工协作，加强对各地特别是问题突出地区的指导和督查。国家发展改革、财政、国土、银行、税务等部门要调整和完善相关的政策措施。建设部要会同有关部门抓紧制定经济适用住房管理、住房补贴制度监督、健全房地产市场信息系统和预警预报体系、建立全国个人住房贷款担保体系等方面的实施办法，指导各地具体实施并负责对本通知贯彻落实情况的监督检查。
中华人民共和国国务院
二00三年八月十二日
