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浅析宅基地使用权

王春胜


　　在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，不能自然取得对土地的所有权。所以，在建筑特区分所有的情况下，一般不存在着区分所有人共同享有对地的所有权的现象。由于我国现行立法中，通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现角极少存在。因为根据国务院《城镇国有土地使用权出耶和华和转让暂行条件》第28条规定，“土地使用权出租是指土地使用权人作为现租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，上承租人向出租人支付租金的行为”。圭地之上如无建筑物或附着物是不能出租的，如果未按土地使用权出让合同规定的条件投资开发利用土地的，土地使用权不得出租。而在建筑物、其他附着物连同土地使用权一块出租的情况下，只能形成建筑的租赁权，而不能形成建筑物的区分所有。
　　一般来说，建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地使用权，或通过了让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建筑建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下，各区分 所有人对地空间享有何种权利？根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑即使被区分为不同所有者所有之后，建筑物所有权与土地使用以仍然是不可分割地联系在一起的，这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物区分氖而享有对基地的使用权。
　　从法律上讲，各花盆所有者都应当对基地使用权享有权利，任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权，那么就应自然享有对基地使用权的部分权利，而区分氖者转让其专有部分，其对基地使用权的部分权利部分权利，也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损专有权需要重建或者被拆除，应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。这就是说，一方面，各工分所有者都对基地使用权享有菜有权，另一方面，任何所有者以外的人都不应对基地享有权利。即使对建筑物原所有者或开发商来说，其在转移建筑物所有权给各区分所有者时，可以在合同中规定保留其对室外庭院、草坪、房枯平台及建筑物基耸附发物等的权得规定建筑一旦需重建，只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上?，而且极易造成对区分所有者的损害，所以对建筑物原所有者或开发商来说，如其已将建筑物名企部分出售给他人，而自己又非区分所有者，那么在房屋重建时，他不能对基地主张任何权利。
　　我们说各区分所有者对基地使用权享有共有权，即是说应将基地使用权作为一项财产而由全体区分所有者享有共有权。因为一方面，各区分所有人所拥有的专有部分的面积是各不相同的，有人可能购买一个楼层的面积，有人则可能购买一套房间，假如在房屋拆毁后基寺需要出售给他人，而原区分所有人享有原专有面积越多，共应分享的数额越大，原区分所有人享有的专有虎少，其应分享有数额越小。


北安市人民法院　王春胜
悬赏广告之性质认定和立法建议
魏薇

（一）关于单方民事行为说的进一步阐述及对能否撤销问题的探讨
悬赏广告依广告指定内容是否明确，有内容明确的悬赏广告与内容不明的悬赏广告之分。内容明确的悬赏广告，即广告中载明各项内容都很明确，不会产生争议。内容不明的悬赏广告，指广告中载明一项或几项内容不明确，尚需确定。
对于内容明确的悬赏广告，如果行为人存在法定义务完成指定行为，则无论按契约说还是单方民事行为说，行为人都必须完成。至于其后的报酬请示权，按两种学说也都可以得到实现。那么对于不存在法定义务的广告呢？
举个征集广告词的例子，若悬赏广告已明确表示“一旦采用，给付酬金1万元。”此时，如果依契约说来解释，可能会出现相对人已经拟好了广告词，私下里广告人对广告词很满意，相对人却抓住广告人这些心理，不正式作出承诺，而提出反要约要求提高报酬。此时，广告人只能有两种选择，要么放弃满意的广告词，要么承诺相对人的反要约，这对广告人十分不利，也无益于促成交易。另一种情况如果广告人在私下里已经获知相对人拟好了比较满意的
广告词，在相对人交付之前撤销了悬赏广告，或将其内容变更为“一旦采用，给会酬金2000元。”而相对人拟好的广告词又无他用，无法在他处获得报酬，他要么选择放弃承诺，要么选择以2000元完成交易，对相对人又十分不利，也无益于交易。
此时，最好的办法是采用单方民事行为说的观点。赋予已发布的悬赏广告一经发布，不得撤销的法定效力。以明确的形式对广告人、相对人的权利义务予以确定，使双方在交易中不必担心对方会作出有悖于悬赏广告的选择，从而可以更放心大胆地进行交易。当然，如果双方在此基础上又达成新的协议的，可视为对原悬赏广告的补充，可按新的协议执行。
同时，若按契约说来解释，相对人必须对其有效承诺的存在及时间作出证明，因可能存在有效承诺时间与广告人撤销广告时间相冲突的问题。即使有效承诺在广告撤销前，但相对人无法举出证据，那么当然也无法保护相对人的利益。可这无形中又增加了相对人的举证负担，在现实生活中往往这些不容易取得，但又不可能要求广告人提供相对人未承诺的证据。所以采用契约说极为不妥，单方民事行为说则不存在这些问题。
对于内容不明的广告，对存在法定义务广告在此不作论述。对于不存在法定义务广告，是应将其视为契约还是民事行为呢？
我的观点是视为单方民事行为较为妥当。若按契约说来解释，广告里有模糊语句或字眼，如“有重谢”等，依悬赏广告的性质，此类广告仍属悬赏广告的范畴。但《合同法》明确规定“要约的内容具体明确”，所以此类悬赏广告不能视为要约，只能是希望他人向自己发出要约的意思表示，即要约邀请，则广告所指内容此时对发出广告人无约束力，如果相对人向广告人发出了要约，要约约束的是相对人。此时若相对人发出了要约，尚无可非议，若相对人只是象征性地同意，意思表示仍不明确，是否仍应为要约呢？按《合同法》规定仍不算要约，但从何时可以成为要约呢？按法律规定何时表示明确何时成为要约，但显然在此过程中浪费了许多交易成本，很多交易机会也无形地丧失掉了，这对于促进交易十分不利。若退一步讲，内容不明确的可视为要约，那么也会出现与内容明确的悬赏广告同样的问题。而且对于广告中已经确定的事实也无法得到完全充分的保护。
若采用单方民事行为说，对已经确定的事实和悬赏广告的效力，可以立即确实完全的法律保护，对于未定事实（一般为指定行为无法确定或悬赏数额未确定），可由广告人与行为人协商确定，协商不成的，由人民法院酌情确定指定行为完成的限度或悬赏金额。
故我们认为立法建议为：
1、 悬赏广告一经发布，不得撤销。除非有法定事由出现。
2、 悬赏广告中对于指定行为或悬赏金额不明确发生争议的，完成悬赏行为的人可以同广告人协商确定。协商不成的，由人民法院酌情确定。
3、 悬赏广告指定行为于完成之日起，广告人与完成指定行为人又达成新的协议的，视为对原悬赏广告的补充，可以按新的协议履行。
但任何一项好的法律制度都不应该是绝对的。即使我们认定悬赏广告为单方民事行为，并不一定意味着悬赏广告绝对不存在无效或可撤销的情形。
当悬赏广告内容有违背国家法律法规规定或公序良俗时，悬赏广告即当然无效，自始无效。由于悬赏广告自始不存在，即使行为人已完成或部分完成指定行为或已着手进行，都无权要求悬赏广告中的内容，后果应自行承担。因为以一般人的认知能力，是可以辨别悬赏广告内容是否有违法或违背公序良俗情形的，如果行为人为了指定行为并因此要求报酬，只能推断他主观上有恶意，那么作为惩罚，后果只能由他自行承担。
我们所主张的单方民事行为说在对行为人的利益权衡上，是侧重于保护行为人利益的，主要是为了使交易能更安全、有序地进行，促进更多的交易。但同时也必须考虑到广告人的利益，避免出现不敢、不愿去发布广告的情形。因此当指定行为的完成对广告人已无实际意义时，或指定行为已由其他途径完成或替代完成，或广告人已无实际履行报酬给付能力时，我们应赋予广告人以撤销权，但广告人必须能够证明有上述事由之一存在。对第一种情形，如企业征集产品商标，但企业已面临转产，征集商标已无意义而撤销悬赏广告，应该给予其撤销权。第二种情形，如企业征集广告词，但厂长某天发现儿子脱口而出的一句诗词恰如其分，大家一致主张采用，则也应给予企业撤销权。但此二种情形的撤销，必须于指定行为完成前，并应采用与原悬赏广告相同或更多更高形式发布。且对实施行为的人支出了合理费用并能够证明的，应当予以赔偿，但仅以广告中指明的悬赏金额为限。对第三种情形，由于广告人已无报酬给付能力，对广告撤销时间要求已无意义，因无力给予报酬给付，也无法赔偿。但原则上仍要求采用与原悬赏广告相同的形式发布，并应尽早发布，以减少行为人的损失。
因此，我们有以下立法建议：
1、 悬赏广告内容有违背国家法律法规规定或公序良俗的，悬赏广告当然无效，自始无效。
2、 有下列事由出现的，悬赏广告可以撤销：:
(1) 广告人能够证明指定行为的完成对广告人已无实际意义的；
（2）广告人能够证明指定行为已由其他途径完成或替代完成的；
（3）广告人能够证明其已无实际履行能力的。
3、以（1）、（2）事由撤销悬赏广告的，须于指定行为完成前，应采用与原悬赏广告相同或更多更高形式发布。对实施行为人支出了合理费用并能够证明的，应予以赔偿。
以（3）事由撤销悬赏广告的，应尽早采用与原悬赏广告相同的形式发布。
（二）对于优等悬赏广告的探讨
依据对于指定行为的“实施”与“完成”是否一致，可将悬赏广告划分为普通悬赏广告和优等悬赏广告。普通悬赏广告，即行为人依据标准实施了该项行为，无须广告人的意思即宣告完成的悬赏广告，亦“实施”与“完成”相一致的悬赏广告。如：公安机关发布的征集破案线索悬赏广告，行为人只要按广告指定的内容提供了线索，则不必公安机关作出任何表示，指定行为已经完成，即可请示支付报酬。优等悬赏广告，行为人依据悬赏广告所指定行为的内容实施了该项行为，需要广告人或其指定人进行评定筛选，只对被选中的行为人（完成行为人）给予报酬的悬赏广告，此时“实施”与“完成”仅对被选中人是一致的。如：报社发出的征文广告，有若干人按征文要求提交文章，但只有经过评审最后确定的优秀者才是完成行为人，给付报酬。优等悬赏广告必须载有征募期间，可以指定评定人，评定标准，评定程序等等，但这些并非必要记载事项。对于悬赏广告中记载的，由于其单方民事行为的性质，一经发布，立即生效，评定悬赏广告工作必须依此展开。行为人可以对私自更换评定人、更改评定标准、违背评定程序等事项提出质疑，但对实质性悬赏广告作不得干预。
因此，我们有以下建议：
1、 优等悬赏广告， 指广告人在悬赏广告中声明仅对实施指定行为人中的优胜者（完成人）给付悬赏金额 ，仅该优胜者有受领悬赏金的权利。
2、 有前款情形，由悬赏广告中所定的人判定实施悬赏广告指定行为的优胜者。悬赏广告中无指定判定人的，由广告人予以判定。
3、 完成悬赏广告指定行为的人，不得对判定中出现的实质性问题及判定结果提出异议。但对悬赏广告中的评定私自更换的，私自更改悬赏广告规定的评定标准，违背悬赏广告中规定的评定程序的除外。
（三）对数人同时完成悬赏行为的探讨
对于普通悬赏广告，数人先后完成悬赏行为的，只有最先完成悬赏行为的人有受领悬赏金额的权利。而优等悬赏广告，只有在实施行为人中评选出的优胜者有受领悬赏金额的权利，当然各优胜者间还可能存在等级。这些都不存在争议。
对于数人同时完成悬赏行为的，一般认为应由各行为人以均等比例分配悬赏金额。（依悬赏性质或悬赏广告中明示只能由一人受领是悬赏金额，以抽签确定的除外）
这对于数人属于同一类型、起同一作用的行为是适用的，如征文广告征得同一类文章。但对于不属同一类型、不起同一作用行为，又应按照什么标准来分配呢？
如：湖北省公安厅悬赏缉拿要犯，曾发出悬赏广告：以提供破案线索的群众，破案有功的单位和人员，给予20万元奖励。此广告存在的问题有二：一、广告原义指定内容肯定是想将破案有功的单位和人员包括在内，但对于破案有功的单位和人员的奖赏属于内部行政行为中的行政奖励，即公安机关和公安人员自身职责所在，而悬赏广告是民事行为，二者混淆在一起显然不合适。二、悬赏广告内容不明确，未规定对数个提供线索的群众及破案有功单位和人员按何比例来分配奖励。
在这里，若仍然机械地由各行为人以均等比例分配悬赏金额，必然显失公平。因各人所起的作用有大有小，有的线索直接构成了案件的逻辑体系，有的线索只是从侧面起到了佐证。则我认为依据各人在案件侦破过程中所起作用大小来判定金额比例应各符合当事人的利益。但各当事人所起的作用又是十分难以衡量的，应该如何来认定呢？应该认为在此案中，有可能获得奖赏的行为人至少可以分为三类：一是提供了线索，并且此线索是整个案件逻辑体系中必不可少的一环的。对这类行为人应该给予最高级别奖赏，因案件少了哪一环节都无法完成侦破工作。当然，对这类行为人内部应该按均等比例来分配。二、是对案件提供了辅助线索，不是整个逻辑体系中的环节，但可起到间接证明作用，对这类人，因其也完成了悬赏广告中所指定的行为，也应给予适当奖赏，但不应高于第一类行为人。内部也按均等比例分配。三是执行职务行为的公安机关和人员，职务行为本属法定义务，上级机关对于职务行为的奖励也应属内部行政行为的范畴，不应在悬赏广告中探讨。但悬赏广告其单方行为的性质，使得其效力一经发布即确定。故我认为也可以在可以在此一并分析。公安机关及人员也应按其作用大小来与提供线索的群众一并来分配金额，这里有一个问题：公安机关和人员是总体的指挥者与具体的执行者，从整体上看作用显然大于各个线索提供人，则仍完全按作用来分，大部分奖金又都会被公安机关和人员拿走，而悬赏广告本来就是公安机关发布的，这对保护线索提供人的利益十分不利，更不利于调动广大群众的积极性。故依公平原则公安机关及内部人员所占比例不应大于第一线索提供人，这即有利于保护线索提供人的利益，又可以对广告发布人作出此类悬赏广告作出限制。

因此案件推而广之。我们为对数人同时或在同一时间段（适用不属于同一类，不起同一作用的）完成指定行为的，应作出如下搞定：
1． 对于同一性质，起同一作用的指定行为，数人先后完成的，仅最先完成悬赏行为的人有受领悬赏金额的权利。数人同时完成悬赏行为的，应当由各行为人以均等比例来分配悬赏金额，但悬赏的性质决定悬赏广告中明示只能由一人受领悬赏金额的，则应当以抽签方法确定受领权人。
2． 对于不属于同一性质，不起同一作用的指定行为，数人在同一时间段完成的，应当按各人所起作用大小来确定金额分配的比例；对其行为能够构成整个工作逻辑体系必要环节的给予最高奖励；对其行为不构成逻辑体系必要环节的，给予适当奖励，级别要低于前款行为人；对于指定行为是其职务行为的，奖励级别低于第二款行为人
3． 悬赏广告中有与前2条不同声明的依其声明。
对于完成指定行为人报酬请求权的行使期间，综合考虑《民法通则》及各国立法应依1年为宜。即自行为完成之日起一年内未请求给予悬赏金额的，广告人可以不再承担给付悬赏金额的义务。

综合以上分析，我认为在未来我国的《民法典》中可以对悬赏广告一节作出如下规定：

1． 悬赏广告，即以广告声明，对完成特定行为的人给付一定报酬的，广告人对实施或者完成该行为的人，负给付报酬的义务。