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论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足

最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布，给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据，在司法界引起了高度的重视，且好评如潮。但是在司法实践中，笔者认为，该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外，部分条文也存在法理上的不足，现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法，而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的，该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因，故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书（预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理），作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，根据此条的规定，开发商出卖商品房，如不履行协助买受人办理产权证的义务，应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定，同时也没有收取办理产权证书税费的行为时，出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的，但在商品房买卖实践中，存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书，且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式，在这种情况下，如果出现逾期办证的情况，引用该司法解释时就需要慎重，否则会出现法理上的错误。
首先，如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书，那么办证责任应当由开发商承担，此时开发商的义务就包含两个方面，一个是法定的协助义务，另一个是约定的代理办证义务，这两个义务在法律上是不同的，具体的不同点在于协助义务属于法定义务，不具有时效的限制，同时无须买受人的请求，其应当按照法规的规定予以实施，但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系，一种纯粹的合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务，受到时效的限制。
其次，在商品房买卖中，开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的，根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定，出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务，同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务，该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然，开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的，该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三，由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型，故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务，应当按照司法解释第十八条的规定，承担逾期办证违约金，这毫无疑问，但是如果开发商履行了协助义务，但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍，能否按照该条文承担逾期办证违约金呢，笔者以为应进行区分，毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务，而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务，这与法定义务是根本不同的。当然在实践中，开发商代为办证迟延，肯定也会使买受人存在损失，但是该损失如何界定，只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算，而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算，即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四，如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后，无法履行其代理办证的义务，双方之间的代为办证的代理合同应自然解除，开发商也不应承担违约责任，但是其协助办证义务不应受到任何的影响，无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中，关于代为办证的问题是十分常见的，主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金，用于进一步投资或者经营，按照有关规定，房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5％，主要包含契税和维修基金。一般情况下，开发商即使代为办证也应在房屋经过验收，办理楼盘的大证时，方可向买受人收取办证?费，但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说，从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止，开发商无偿使用该部分资金，买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失，而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止，买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算，基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额，该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容，那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中，笔者认为，应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确，原因是，开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称，对于房屋、楼盘的具体情况，开发流程，验收办证程序等是不清楚的，如果出现了逾期办证的情况，具体是协助义务的不履行，还是代理义务的不履行，买受人是无法查清的，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定，由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位，同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有，如其不交付有关部门或者司法部门，查清该问题是极其困难的，故此应由其承担举证责任。

广东省韶关市人民政府


颁发《韶关市人民政府推行行政执法责任制规定》的通知
(韶府[2001]58号)


各县、市、区人民政府，市府直属有关单位：
现将《韶关市人民政府推行行政执法责任制规定》发给你们，请按照执行。
韶关市人民政府
二○○一年五月九日


韶关市人民政府推行行政执法责任制规定

第一条 为加强行政执法监督工作，保障法律、法规、规章在我市全面、正确实施，提高行政执法主体执法水平，促进依法行政，根据《广东省行政执法责任制条例》，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称行政执法责任制是指行政执法主体为保障法律、法规正确、有效地实施而建立的履行行政执法职责、承担行政执法责任的工作制度。
本规定所称行政执法是指行政执法主体及其行政执法人员依法行使行政职权、履行行政职责的行为。
本规定所称行政执法主体是指国家行政机关和法律、法规授权的享有行政执法权的组织。
第三条 各县(市、区)人民政府、市府直属各部门应依照法律规定和管理权限，把法律、法规、规章规定的法定职责、法律责任逐级分解到负责组织实施的所属行政执法主体和行政执法人员，并进行监督、考评。
第四条 市人民政府领导全市推行行政执法责任制工作，并负有本规定第七条(一)至(六)规定的责任。
第五条 市人民政府法制工作部门、各县(市、区)人民政府法制工作部门是在本级人民政府领导下负责实施行政执法责任制具体工作的职能部门，其在推行行政执法责任制方面的主要职责是：
(一)负责《广东省行政执法责任制条例》的宣传、学习、培训工作；
(二)拟定行政执法责任制的具体工作制度，报本级人民政府批准后实施；
(三)代表本级人民政府对下级人民政府和本级人民政府所属部门行政执法责任制的实施情况进行监督检查；
(四)向本级人民政府、本级人民政府监察部门提出对违反《广东省行政执法责任制条例》有关规定的责任人员给予行政处分的建议。
市府直属各部门法制工作机构负责本部门实施行政执法责任制的具体工作，并接受同级人民政府法制工作部门的指导和监督。
第六条 推行行政执法责任制，人民政府监察部门依法行使行政监察权，其在推行行政执法责任制方面的主要职责是：
(一)受理本级人民政府法制工作部门提出的，对违反《广东省行政执法责任制条例》有关规定的责任人员追究行政责任的处理建议。
(二)根据《中华人民共和国行政监察法》有关规定，对推行《广东省行政执法责任制条例》工作主动行使行政监察权。
第七条 推行行政执法责任制，各县(市、区)人民政府负有下列责任：
(一)建立本级人民政府行政执法责任制的责任；
(二)领导所属部门和下级人民政府建立行政执法责任制的责任；
(三)为所属部门行政执法提供必要条件的责任；
(四)对本级人民政府所属工作部门委托执法的事项、权限、期限、依据和受委托组织是否符合法定条件进行审查、监督的责任；
(五)监督下级人民政府、本级人民政府所属部门实施《广东省行政执法责任制条例》的责任；
(六)定期向上级人民政府和同级人大常委会报告本级人民政府推行《广东省行政执法责任制条例》的情况的责任。
第八条 推行行政执法责任制，市府直属各部门负有下列责任：
(一)建立本部门行政执法责任制的责任；
(二)指导下级人民政府相应部门建立行政执法责任制的责任；
(三)本部门委托执法的情况向市政府报告和上报市人大常委会备案的责任；
(四)对本部门委托组织的行政执法进行监督的责任；
(五)依照《韶关市法律法规规章执行情况报告规定》进行法律、法规、规章执行情况报告的责任；
(六)定期向本级人民政府报告推行《广东省行政执法责任制条例》的情况的责任。
第九条 各行政执法主体应依照《广东省行政执法责任制条例》第六条的规定任用行政执法人员，并定期对行政执法人员进行政治理论、职业道德和法律、专业知识培训。
第十条 各行政执法主体应建立、完善并落实如下制度：
(一)岗位执法责任制度。行政执法主体应通过岗位执法责任制度明确本单位各行政执法工作机构、各执法人员的行政执法职责。
(二)行政执法公开制度。行政执法主体应通过落实行政执法公开制度，做到四公开：
1、行政执法依据、职责范围、执法程序上墙公开；
2、涉及行政审批、登记、许可事项的，办理的条件、程序、期限上墙公开；
3、涉及行政事业性收费的，收费的标准、依据上墙公开；
4、行政执法人员在行政执法中应出示表明执法人员身份的《广东省人民政府行政执法证》或者执行公务的专用证件，做到行政执法人员身份公开。
(三)行政执法监督检查制度。行政执法主体应通过行政执法监督检查制度，明确本单位行政执法监督机构及其职责，对执法人员的行政执法行为进行监督检查，发现执法错误的及时纠正。
(四)重大行政处罚备案制度。行政执法主体应按《韶关市重大行政处罚备案实施办法》的规定，将本单位作出的重大行政处罚案件上报备案。
(五)规范性文件备案制度。行政执法主体应按《韶关市规范性文件备案实施办法》的规定，将本单位制定的规范性文件上报备案。
(六)行政执法考评制度。行政执法主体应根据行政执法考评制度定期对本单位行政执法人员进行考核，并广泛听取社会各界的评议。考评结果应作为行政执法人员任用和奖惩的依据。成绩优异的，应给予表彰和奖励；越权、失职、失察、滥用职权、行政不当的，依法追究责任。
(七)行政执法投诉制度。行政执法主体应确定本单位接待举报、控告的机构和电话，并对外公布。对各种投诉应依法查处。保护举报人、控告人的合法权益，不得打击报复。
(八)登记存档制度。行政执法主体应对行政执法中的立案、调查、处理等情况进行登记存档。
第十一条 各行政执法主体应依照法定程序行使行政执法权，不得擅自增加行政执法程序。
第十二条 行政执法主体对本单位的行政执法人员越权、失职、失察、滥用职权、行政不当，应依法追究行政责任而不追究的，或者依法应移送司法机关而不移送的，由市人民政府法制工作部门、各县(市、区)人民政府法制工作部门根据《广东省行政执法责任制条例》及其他法律、法规、规章的有关规定，向本级人民政府、本级人民政府监察部门提出给予单位负责人行政处分的建议，给予行政处分。
第十三条 行政执法主体不按照《广东省行政执法责任制条例》的规定建立行政执法责任制，或者实施行政执法责任制不力的，由市人民政府法制工作部门、各县(市、区)人民政府法制工作部门，根据《广东省行政执法责任制条例》的有关规定，向本级人民政府提出意见，予以通报批评。造成行政执法中出现重大工作失误的，由市人民政府法制工作部门、各县(市、区)人民政府法制工作部门根据《广东省行政执法责任制条例》及其他法律、法规、规章的有关规定，向本级人民政府、本级人民政府监察部门提出追究主要负责人行政责任的建议，追究主要负责人的行政责任。
第十四条 本规定自颁布之日起施行。